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Plus-value immobilière et abattement pour durée de détention : retour vers le futur !

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Plus-value immobilière et abattement pour durée de détention : retour vers le futur !

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Dans une tribune publiée aux Echos le 19 mars dernier le président PS de la commission des Finances de l’Assemblée Nationale Jérôme Cahuzac indique que le candidat socialiste à la présidentielle 2012 rétablira, s’agissant des plus-values immobilières le régime fiscal d’avant 2004.


En réponse au chiffrage des mesures proposées par le candidat PS en matière de fiscalité, réalisé par l’Institut Montaigne, Jérôme Cahuzac a publié une tribune aux Echos dans laquelle il souligne « le produit attendu de l’imposition des revenus du capital comme les revenus du travail est calculé par l’Institut sur une assiette qui ne tient compte ni de la réforme de la fiscalité des dividendes, ni du rétablissement de l’application, selon les modalités ayant prévalu jusqu’en 2004, du barème aux plus-values immobilières, celles relatives à la résidence principale restant exonérées  ».

Une petite phrase lourde de conséquences en matière fiscale, par laquelle on apprend que le candidat socialiste souhaite :

- maintenir l’exonération des plus-values immobilières relatives à la résidence principale ;

- rétablir l’abattement pour durée de détention antérieur à 2004 (5% par an à compter de la seconde année)


Dans le régime antérieur à 2004 (Art. 150 H du CGI), la plus-value imposable était déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, majoré le cas échéant des diverses dépenses dont la prise en compte était autorisée par la loi.

Lorsque la plus-value était réalisée plus de deux ans après l’acquisition du bien, le deuxième terme de cette différence (prix d’acquisition) était révisé par application d’un coefficient d’érosion monétaire (CGI, article 150 K) et un abattement de 5% par année de détention au-delà de la deuxième était pratiqué sur le montant de la plus-value (CGI, article 150 H).

La plus-value immobilière était ainsi exonérée au bout de 22 ans, contre 15 ans à partir de 2004 et 30 ans depuis le 1er février 2012.

Pour le calcul de l’impôt de plus-value, il fallait distinguer les plus-values à court terme (moins de deux ans de détention du bien) des plus-values à long terme (plus de deux ans de détention).

En vertu de l’article 150 J du CGI, les plus-values à court terme, réalisées moins de deux ans après l’acquisition du bien, étaient entièrement intégrées au revenu global imposable après application de l’abattement général annuel.

Les plus-values de long terme étaient intégrées aux revenus imposables après application d’un système de quotient destiné à atténuer les effets de la progressivité du barème de l’impôt sur le revenu.

Pour l’établissement de l’impôt sur le revenu, le contribuable qui avait réalisé une opération taxable était tenu de joindre à sa déclaration des revenus une déclaration spéciale (n° 2049) dont elle constituait une annexe.

Rappelons également qu’à l’occasion de la réforme du régime des plus-values immobilières opérées par la LF pour 2004 plusieurs régimes d’exonération ont été supprimés :

- Première cession d’une résidence secondaire, lorsque le propriétaire est locataire de sa résidence principale (Soulignons que ce régime d’exonération supprimé en 2004 a été réintégré dans notre législation nationale, avec quelques modifications, depuis le 1er février 2012) ;

- Terrains à usage agricole ou forestier dont le prix au sol ne dépasse pas les limites fixées par décret ;

- Terrains de peuplement forestier ;

- Terrains situés dans les DOM destinés à des équipements touristiques nouveaux ;

- Titulaires de pension vieillesse non assujettis à l’impôt sur le revenu ;

- Cédant dont l’ensemble du patrimoine immobilier familial n’excède pas 61.000 €, y compris le bien cédé. Cette somme est majorée de 15.250 € par enfant à charge à partir du troisième.


Les Echos Patrimoine (Mireille Weinberg) ont réalisé une simulation du retour au régime fiscal des plus-values immobilières d’avant 2004 qui permettrait selon Jean-Yves Mercier (Avocat associé chez CMS Bureau Francis Lefebvre) de réaliser une économie d’impôt de 38,5%.


Si l’on peut se réjouir de ce retour vers le futur fiscal favorable au contribuable, cette proposition participe de l’instabilité fiscale que nous subissons depuis plusieurs années.


Pour aller plus loin

- Plus-values immobilières : quelles exonérations pour 2012 ?

- Le programme fiscal comparé des candidats « déclarés » à la présidentielle 2012


Consultez notre dossier « Présidentielles 2012 »

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Publié le dimanche 25 mars 2012

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