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Plus-value immobilière : coût de l’exonération partielle des prélèvements sociaux

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Plus-value immobilière : coût de l’exonération partielle des prélèvements sociaux




Dans le cadre de la nouvelle réforme des plus-values immobilières des particuliers, le 10 octobre est à marquer d’une pierre blanche.

Alors même que les députés examinaient l’article 18 du PLF 2014, censé entériné la réforme des plus-values immobilières « entrée en vigueur » le 1er septembre dernier et que l’on pensait définitivement arrêtée, ils ont adopté un amendement de M. Christian Eckert visant à plafonner l’abattement pour durée de détention sur les prélèvements sociaux à 28%.

Voir notre article : « Nouveau coup de théâtre dans la réforme de l’abattement des plus-values immobilières »

M. Eckert propose dans l’amendement qui a été adopté que le même délai de 22 ans de détention soit pris en compte pour déterminer le montant d’abattement applicable à l’assiette de l’impôt sur le revenu (IR) et des prélèvements sociaux (PS). En revanche, son amendement ne modifie ni le rythme ni le taux des abattements au titre de prélèvements sociaux. Par conséquent, l’exonération sera totale à l’impôt sur le revenu et partielle aux prélèvements sociaux.

Remarque : les plus-values de cession de valeurs mobilières réalisées depuis le 1er janvier 2010 sont soumises aux prélèvements sociaux dès le 1er euro de cessions 5art. 16 de la LFSS pour 2010).

Voir notre article : « Les plus-values de cession de valeurs mobilières : quid des prélèvements sociaux ? »

Cette mesure à même reçu un écho favorable du Président de la Commision, Gilles Carrez lequel a précisé au cours de la discussion : « à l’instar du rapporteur général, j’estime que les impôts et les prélèvements sociaux ne doivent pas être traités de la même manière. Il serait choquant d’aboutir à une exonération totale des prélèvements sociaux. La CSG est une contribution universelle, dont il convient de protéger les recettes. »

Soulignons toutefois que ce nouvel aménagement défavorable au contribuable est loin d’être acquis.

Le rapporteur, au cours de la discussion sur l’article 18, a précisé : « je défends naturellement mon propre amendement. Cependant, rien ne dit que le Gouvernement l’acceptera : il n’est a priori guère favorable à une modification du dispositif prévu à l’article 18 ».

Il conviendra donc de suivre les débats parlementaires qui débutent le 15 octobre prochain et leur issue pour connaitre l’issue de ce nouveau coup de théâtre.

Quoiqu’il en soit, il nous a paru utile de faire des simulations de calcul tenant compte de ce nouveau paramètre afin de savoir quel impact, cette nouvelle mesure, pourrait avoir sur les contribuables.

Nous avons déterminé le montant de la plus-value due dans le cadre du régime applicable depuis le 1er septembre (Tableau 1), puis celle qui serait due à compter du 1er janvier dans l’hypothèse où la mesure évoquée serait adoptée (Tableau 2) et enfin celle qui serait à la charge du contribuable à compter du 1er septembre 2014, date à laquelle l’abattement de 25% disparaîtra (Tableau 3)

Nous avons volontairement modifié les prix d’acquisitions pour coller au plus près de la réalité et nous nous sommes concentrés sur les prélèvements sociaux, l’impôt de plus-value bénéficiant de l’abattement à 100% (Délai supérieur à 22 ans dans les 3 situations)

Tableau 1 : du 1er septembre au 31 décembre 2013

Délai de détention Après 25 ans de détention Après 30 ans de détention Après 40 ans de détention
Prix d’acquisition 120.000 100.000 80.000
Forfait frais d’acquisition (7,5%) 9.000 7.500 6.000
Forfait travaux (15%) 18.000 15.000 12.000
Prix d’acquisition corrigé 147.000 124.000 98.000
Prix de cession 300.000 300.000 300.000
Plus-value brute 153.000 176.000 202.000
Abattement pour durée de détention (PS)55%100%100%
PV après abattement 68.850 0 0
PV nette après abattement de 25% 51.637 0 0
Prélèvements sociaux (15,5%) 8.003 0 0
Total plus-value (IR+PS) 8.003 0 0

Tableau 2 : du 1er janvier au 31 août 2014

Délai de détention Après 25 ans de détention Après 30 ans de détention Après 40 ans de détention
Prix d’acquisition 120.000 100.000 80.000
Forfait frais d’acquisition (7,5%) 9.000 7.500 6.000
Forfait travaux (15%) 18.000 15.000 12.000
Prix d’acquisition corrigé 147.000 124.000 98.000
Prix de cession 300.000 300.000 300.000
Plus-value brute 153.000 176.000 202.000
Abattement pour durée de détention (PS)28%28%28%
PV après abattement 110.160 126.720 145.440
PV nette après abattement de 25% 82.620 95.040 109.080
Prélèvements sociaux (15,5%) 12.806 14.731 16.907
Total plus-value (IR+PS) 12.806 14.731 16.907

Tableau 3 : à partir du 1er septembre 2014

Délai de détention Après 25 ans de détention Après 30 ans de détention Après 40 ans de détention
Prix d’acquisition 120.000 100.000 80.000
Forfait frais d’acquisition (7,5%) 9.000 7.500 6.000
Forfait travaux (15%) 18.000 15.000 12.000
Prix d’acquisition corrigé 147.000 124.000 98.000
Prix de cession 300.000 300.000 300.000
Plus-value brute 153.000 176.000 202.000
Abattement pour durée de détention (PS)28%28%28%
PV après abattement 110.160 126.720 145.440
Prélèvements sociaux (15,5%) 17.075 19.642 22.543
Total plus-value (IR+PS) 17.075 19.642 22.543

Affaire à suivre...


Notre dossier « Loi de Finances 2014 »

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newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 13 octobre 2013

Publié le lundi 14 octobre 2013

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