Plus-value immobilière : Travaux venant en majoration du prix d’acquisition

Dans le cadre du calcul des plus-values immobilières, il est possible d’apporter certaines corrections (Art. 150 VB-II du CGI). au prix d’acquisition afin de diminuer voire supprimer totalement le gain taxable.

Ainsi est il possible de majorer le prix d’acquisition :

 des frais afférents à l’acquisition (que cette dernière ait eu lieu a titre gratuit ou à titre onéreux). Ces frais sont limitativement énumérés aux articles 41 duovicies I-1° et 41 duovicies I-2° de l’annexe III au CGI.

Ces frais peuvent être retenus pour leur montant réel (sur justifications) ou, (sauf pour les immeubles acquis à titre gratuit) forfaitairement (7,5% du prix d’acquisition).

 des charges augmentatives du prix : « il s’agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit : (montant des remboursements mis à la charge des acquéreurs, obligation pour l’acquéreur de construire sur sa parcelle un mur séparatif de la parcelle dans l’intérêt du vendeur, clause d’indexation du prix de cession consentie en contrepartie de la faculté accordée à l’acquéreur de différer le règlement d’une partie du prix, indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur). Les charges ainsi visées ne s’entendent que de celles que le contrat impose à l’acquéreur à la décharge du vendeur » (Instruction fiscale du 14 janvier 2004, BOI 8 M-1-04, §39).

 des dépenses des travaux.

Concernant cette majoration du prix d’acquisition pour travaux il convient d’opérer une distinction selon que lesdits travaux sont réalisés après l’achèvement de l’immeuble ou avant l’achèvement de l’immeuble.


I. Travaux réalisés après l’achèvement de l’immeuble

Viennent en majoration du prix d’acquisition, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’IR et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, les dépenses :

 de construction,

 de reconstruction,

 d’agrandissement,

 ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure (Art. 150 VB-II 4° du CGI).

1° Dépenses de reconstruction et d’agrandissement

Ces travaux s’entendent normalement de ceux qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants .

2° Dépenses d’amélioration

Elles ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble (Installation d’un ascenseur, du chauffage central ou d’une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu, de la réalisation de travaux d’isolation, du traitement de l’immeuble contre les insectes xylophages)

3° Dépenses d’entretien et de réparation

Les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial

En effet, les dépenses qui ont le caractère de réparations locatives au sens de la législation sur les rapports locatifs ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition.

4° Les dépenses doivent avoir été réalisées par une entreprise

Ne peuvent donc venir en majoration du prix d’acquisition :

 les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;

  le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises qui doivent notamment comporter les mentions obligatoires.


II. Travaux réalisés avant l’achèvement de l’immeuble : le cas de la construction occasionnelle

En cas de construction réalisée par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, il n’ y a pas "stricto sensu" de majoration du prix d’acquisition.

Dans cette situation, le prix d’acquisition à retenir est constitué par :

 le coût des travaux de construction, d’une part.

Ces travaux s’entendent notamment des frais d’architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d’état.

Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s’entendent du prix d’achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d’œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes).

En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n’est pas pris en compte.

- le prix d’acquisition du terrain, d’autre part.

L’administration précise que « la fraction de la plus-value afférente au terrain est déterminée en tenant compte de la date d’acquisition du terrain indépendamment de la date du début d’exécution des travaux de construction (n° 10 de la fiche 6 du BOI 8 M-1-04) ». (BOI 8 M-1-05)


Le forfait de 15%

Lorsque le contribuable, qui cède un bien plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification des dépenses de travaux, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée (Art. 150 VB-II 4°du CGI).

La prise en compte des travaux en majoration du prix d’acquisition pour un montant forfaitaire est une simple faculté pour le contribuable qui détient son logement depuis plus de cinq ans.

Le forfait de 15% s’applique tant aux travaux réalisés après l’achèvement de l’immeuble qu’aux constructions occasionnelles.


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