Plus-value de cession d’une « résidence secondaire » : les conditions de l’exonération

L’article 5 de la Loi de Finances pour 2012 introduit un cas d’exonération de plus-value en cas de cession d’un logement autre que la résidence principale codifié sous l’article 150-U-II-1°bis du CGI.

Précisons que le terme utilisé « résidence secondaire » n’est pas le terme approprié puisque l’exonération d’impôt vise spécifiquement la plus-value de la première cession d’un logements lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale.

Comme le souligne Gilles Carrez initiateur de ce régime qui fait écho à l’aménagement de l’abattement pour durée de détention sont principalement visés « les ménages qui vendent pour la première fois un bien immobilier (résidence secondaire, investissement locatif) et qui utilisent le produit de cette vente pour acheter leur résidence principale ».

Le régime préexistait antérieurement à la réforme des plus-values opérée par la loi de finances pour 2004 (Art. 150 C-II du CGI)

Les propriétaires de résidence secondaire (non propriétaires de leur résidence principale) qui procèdent à leur cession à compter du 1er février 2012 pourront être exonérés de plus-value immobilière dès lors :

 que la vente porte sur un immeuble bâti affecté à l’habitation (Cette notion exclut donc les terrains à bâtir, les locaux à usage professionnel) même si l’immeuble est destiné à être démoli. Les modalités d’occupation (vacant ou mis à disposition) importent peu (Voir en ce sens dans l’ancien régime - Doc. de base 8 M 1523, n°3 du 1er décembre 1995)

• L’exonération ne s’applique ni en cas de cession de parts d’une SCI qui détiendrait la « résidence secondaire », ni en cas de cession dudit immeuble par une SCI (Doc. de base 8 M 1523, n°15).

 qu’il s’agit de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires. Cette condition devrait s’apprécier à compter du 1er février 2012

• L’exonération ne peut donc s’appliquer qu’une seule fois ;

• Dans l’ancien dispositif, il était prévu que « la circonstance que l’exonération se soit trouvée privée de portée pratique lors de la première cession, en raison de l’absence de plus-value, n’a pas pour effet de reporter l’application de cette exonération spécifique au profit d’une cession ultérieure » (RM Boutin, JOAN du 13 avril 1992, question n°54135 ; Doc. de base 8 M 1523, n°5 du 1er décembre 1995). Il conviendra d’attendre les commentaires administratifs afin de savoir si ces dispositions s’appliqueront au nouveau régime.

 que le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession ;

• les contribuables qui détiennent sur leur résidence habituelle des droits divis ou indivis en pleine propriété ou nue-propriété ou en usufruit sont réputés être propriétaires (Doc. de base 8 M 1523, n°11)

• est assimilé à un propriétaire de sa résidence principale par personne interposée (et donc non éligible à l’exonération), l’associé d’une société de personnes telle qu’une société civile qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition (BOI 8 M-1-00, n°24 du 3 février 2000, §6)

• est également assimilé à un propriétaire de sa résidence principale par personne interposée (et donc non éligible à l’exonération), le contribuable qui, logeant dans un local appartenant à ses ascendants, verse à ces derniers une pension alimentaire en sus du loyer normal ou qui plus généralement assume les charges de la propriété (Doc. de base 8 M 1523, n°11)

 que le cédant remploie le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière (date de l’acte), à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

• s’agissant des conditions de remploi, et dans l’attente des commentaires administratifs, il est possible de se référer aux dispositions de l’instruction du 14 janvier 2004 (BOI 8 M-1-04, fiche n°2) précisant, s’agissant de l’exonération de plus-value pour cause d’expropriation (Art. 150-U-II-4° du CGI) les modalité de remploi de l’indemnité d’expropriation d’utilité publique conditionnant cette exonération.

Le seuil de 300.000 € institué au cours des débats parlementaires par les sénateurs a été supprimé par les députés.

L’article 150 U-II-1° bis est rédigé comme suit :

« Au titre de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l’article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement ».