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Particuliers : que faire de votre résidence secondaire ?

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Le sujet n’est d’ailleurs pas définitivement clos.

Les députés ont adopté, dans le projet de loi de finances pour 2012, une disposition (Art. 3 bis) permettant aux propriétaires de résidence secondaire, s’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, d’être exonérés de plus-value immobilière en cas de cession de leur résidence secondaire, sous condition de remploi et sous réserve de respecter certaines conditions :

- il doit s’agir de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ;

-  le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession ;

- le cédant doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

Cette disposition doit encore être débattue au Sénat et pourrait donc se trouver encore modifiée...

Dans ce contexte contraignant et incertain, les propriétaires immobiliers s’interrogent sur les autres moyens éventuels d’échapper à la réforme sur les plus-values immobilières, par exemple via une donation, une SCI, etc.
 
Pour ceux qui espéraient contourner la réforme en apportant rapidement leurs biens à une SCI - ils auraient alors bénéficié de l’abattement pour durée de détention au moment de cet apport - le gouvernement a pris une mesure anti-abus en soumettant immédiatement les apports au nouveau régime.

Toutefois, la cession (et non plus l’apport) du bien à une SCI familiale qui le louerait permet toujours, jusqu’au 1er février 2012, de bénéficier de l’abattement de quinze années. Encore faut-il se montrer très attentif lors du « montage » pour éviter toute requalification en abus de droit : âge des enfants à associer, saisine du JAF en cas d’enfants mineurs, paiement du prix, emprunt à la charge de la SCI, véritable vie juridique de la SCI, etc...

 
L’abattement de 159 325 € au profit des descendants est toujours en vigueur en cas de donation.

La transmission familiale peut ainsi permettre de rééquilibrer la différence entre le prix d’acquisition, la valeur de donation et l’éventuel prix ultérieur de cession. Ainsi en transmettant le bien à un descendant, une étape intermédiaire permet de figer une valorisation médiane.

Il est également possible d’envisager de faire passer la résidence secondaire au statut de résidence principale, mais il faut pouvoir le prouver très précisément au fisc !

C’est-à-dire disposer par exemple d’avis d’imposition sur le revenu à l’adresse, d’attestations de Sécurité sociale, de factures de chauffage et d’électricité… et éviter que les mêmes justificatifs existent pour l’autre domicile ! Cette « manipulation » est donc à déconseiller vivement.
 
Enfin, il faut garder à l’esprit que toute modification relative au patrimoine peut inciter le Trésor Public à analyser certains dossiers avec vigilance, notamment quant aux valorisations effectuées par ailleurs en matière d’ISF…

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DLSI Avocats 208, rue Vendôme - 69003 LYON 2bis rue Guénégaud - 75006 PARIS

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Chronique de Denis DI LEONARDO avocat associé du cabinet DLSI Avocats

Publié le lundi 7 novembre 2011
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