Question :

La réponse ministérielle à la question écrite du Sénateur Demuynck publiée le 25 août 2005 permet, sous certaines conditions, de cumuler le bénéfice de l’imputation sur le revenu global sans limitation de montant des déficits fonciers provenant de dépenses de travaux réalisés sur un immeuble historique et la déduction au titre de l’amortissement dit « Robien ».

Quelle est la portée de cette réponse au regard de la détermination de la base de la déduction au titre de l’amortissement, de la déductibilité des intérêts d’emprunt et des obligations déclaratives ?


Réponse :

Le h du 1° du I de l’article 31 du CGI accorde une déduction au titre de l’amortissement, sous certaines conditions, aux propriétaires bailleurs de logements neufs ou assimilés dont les revenus tirés de la location sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (dispositif « Robien »).

Son application est exclusive tant de celle des dispositions du deuxième alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI en faveur des opérations de restauration immobilière (« dispositif Malraux ») que de celle des dispositions applicables aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, agréés ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du Patrimoine mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du même code.

Le législateur a expressément indiqué que cette exclusion s’applique « pour un même logement ». Dès lors, le déficit résultant des dépenses de réparation dissociables, réalisées dans le cadre d’une opération de transformation d’un local affecté à un autre usage que l’habitation en logement, pour laquelle l’option pour la déduction au titre de l’amortissement a été exercée, ne peut bénéficier de ces dispositions quand bien même ces dépenses n’entrent pas dans la base de l’amortissement « Robien ». Ces dépenses sont néanmoins déductibles dans les conditions de droit commun et le déficit foncier qui peut en résulter demeure, en tout état de cause, imputable sur le revenu global imposable à l’impôt sur le revenu dans les conditions de droit commun, soit dans la limite de 10 700 €.

Toutefois, il a paru possible d’admettre, lorsqu’une option pour la déduction au titre de l’amortissement « Robien » a été exercée sur un logement situé dans un immeuble en copropriété, que les dépenses afférentes aux parties communes de cet immeuble (toitures et façades classées ou inscrites au titre des monuments historiques) puissent bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de l’imputation sans limitation des déficits fonciers sur le revenu global prévue au premier ou deuxième alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI.

La base de la déduction au titre de l’amortissement : Dans cette hypothèse, le prix d’acquisition des locaux destinés à être transformés en logements, majoré des frais afférents à cette acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière) est compris dans la base de la déduction au titre de l’amortissement.

Il en est de même des dépenses de travaux de transformation en logements définis au 3° de l’article 2 novodecies de l’annexe III au CGI (travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant).

A l’inverse, les dépenses de travaux exposés pour la restauration des éléments inscrits au titre des monuments historiques (toitures et façades) n’ont pas à être prises en compte pour le calcul de la déduction au titre de l’amortissement.

Ces dépenses afférentes aux parties communes de l’immeuble en copropriété peuvent bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de l’imputation sans limitation des déficits fonciers sur le revenu global, prévue au premier ou deuxième alinéa du 3° du I de l’article 156 précité.

Le régime applicable aux intérêts d’emprunt : S’agissant du régime fiscal applicable aux intérêts d’emprunt, dès lors que l’immeuble historique est donné en location, et conformément au d du 1° du I de l’article 31 du CGI, les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location.

Il est rappelé qu’en application du 3° du I de l’article 156 du CGI, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € pour la partie qui provient des dépenses déductibles des revenus fonciers, à l’exception des intérêts d’emprunt.

La fraction du déficit foncier qui excède ce montant ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La déclaration spéciale des revenus fonciers n° 2044 S : S’agissant de la déclaration spéciale des revenus fonciers n° 2044 S, il convient de servir, alors même qu’il s’agit d’un seul et même immeuble, non seulement la partie relative aux propriétés rurales et urbaines (recettes, frais et charges, intérêts d’emprunt, ainsi que le tableau d’amortissement), mais aussi la partie relative aux immeubles spéciaux (uniquement les dépenses afférentes aux parties communes de l’immeuble classé au titre des monuments historiques).