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Modalités de calcul et d’imputation de la réduction d’impôt « Duflot »

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Modalités de calcul et d’imputation de la réduction d’impôt « Duflot »

Principes :

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable du ou des logements, dans la limite de deux au maximum ou sur 95 % du montant des souscriptions des parts de société civile de placement immobilier (SCPI), sans pouvoir excéder 300 000 € globalement par contribuable et pour une même année d’imposition.

A cette base, il est fait application d’un taux qui varie selon que le logement est situé en métropole ou outre-mer.

La réduction d’impôt ainsi calculée est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

I. Base de la réduction d’impôt

A. Acquisition de logements

1. Plafond de la base de la réduction d’impôt

a. Plafond de 300 000 euros par contribuable et par an

  • 1° Dispositions générales

Lorsque l’investissement porte sur un logement, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement. La base ainsi déterminée ne peut toutefois pas excéder la somme de 300 000 euros par contribuable et pour une même année d’imposition.

  • 2° Dépendances immédiates et nécessaires

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-30-10, II-A-1-a-2°.

  • 3° Garage ou emplacement de stationnement

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-30-10, II-A-1-a-3°.

  • 4° Acquisition par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-30-10, II-A-1-a-4°.

  • 5° Acquisition en indivision

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-30-10, II-A-1-a-5°.

b. Plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable

Le premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI prévoit un plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable pour la détermination de la base de la réduction d’impôt. Ce plafond est fixé par l’article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI, issu du décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012.

  • 1° Notion de prix de revient

Pour plus de précisions sur la notion de prix de revient à retenir pour l’appréciation du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-30-10, II-A-2.

  • 2° Notion de surface habitable
    • a° Logements situés en métropole

Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI, la surface habitable à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de prix de revient relatifs aux logements situés en métropole s’entend de celle définie au dernier alinéa du a de l’article 2 duodecies de l’annexe III au CGI. Pour plus de précisions sur la notion de surface habitable à retenir pour les logements situés en métropole, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-20-20, IV-C-1-a.

    • b° Logements situés outre-mer

Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI, la surface habitable à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de prix de revient relatifs aux logements situés outre-mer s’entend de celle définie au III de l’article 46 AG terdecies de l’annexe III au CGI. Pour plus de précisions sur la notion de surface habitable à retenir pour les logements situés outre-mer, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-20-20, IV-C-2-b.

3° Montant du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI, le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable mentionné au premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI est fixé à 5 500 € pour les logements situés en métropole comme pour ceux situés outre-mer.

4° Articulation entre les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable et la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt

L’application des plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable n’a pas pour effet de modifier la limite annuelle de la base de la réduction d’impôt qui reste, en tout état de cause, fixée à 300 000 € par contribuable et par an. Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s’applique avant la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt.

Les quatre exemples ci-dessous illustrent l’articulation entre le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable et la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt.

Exemple 1. Un contribuable acquiert un logement pour la somme de 300 000 €. Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2 et la surface habitable du logement est de 40 m2.

L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 220 000 € (5 500 € x 40 m2). L’assiette de l’avantage fiscal relative à cet investissement sera donc de 220 000 €, ce montant étant inférieur à la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt.

Exemple 2. Un contribuable acquiert un logement pour la somme de 525 000 €. Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2 et la surface habitable du logement est de 70 m2.

L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 385 000 € (5 500 € x 70 m2). Toutefois, compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, la base de l’avantage fiscal relative à cet investissement est réduite à ce montant.

Exemple 3. Un contribuable acquiert deux logements au titre d’une même année. Le premier logement est acquis pour la somme de 203 000 €. Son prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 5 800 €/m2 et sa surface habitable est de 35 m2.

Le deuxième logement est acquis pour la somme de 180 000 €. Son prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 6 000 €/m2 et sa surface habitable est de 30 m2.  L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de :
- 192 500 € (5 500 € x 35 m2) au titre du premier logement ; - 165 000 € (5 500 € x 30 m2) au titre du deuxième logement.

Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite à ce montant.

Exemple 4. Au titre d’une même année d’imposition, un contribuable acquiert un logement et réalise une souscription de parts de SCPI.

Le logement est acquis pour la somme de 350 000 €. Son prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2 et sa surface habitable est de 50 m2.

Le montant de la souscription de parts de SCPI s’élève à 50 000 €.

L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de la réduction d’impôt, au titre du logement le montant de 275 000 € (5 500 € X 50 m2).

Le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt relative à la souscription de parts de SCPI est de 47 500 € (95% X 50 000 €).

Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite à ce montant

5° Investissements concernés : Investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013

Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s’applique à l’ensemble des investissements métropolitains ou ultramarins réalisés à compter du 1er janvier 2013.

La circonstance que ces investissements aient fait l’objet d’une promesse d’achat, une promesse synallagmatique de vente ou un contrat de réservation avant cette date ne fait pas obstacle à l’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable.

Par ailleurs, il est précisé qu’à l’exception des logements que le contribuable fait construire pour lesquels la date de réalisation de l’investissement s’entend de la date du dépôt de la demande de permis de construire (investissements qui, par ailleurs, n’ouvrent pas droit au bénéfice de la réduction d’impôt lorsque le dépôt de la demande de permis de construire intervient avant le 1er janvier 2013), la circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre de la construction du logement ou de celle déposée au titre des travaux intervienne avant le 1er janvier 2013 ne fait pas obstacle à l’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable.

Remarque : Les dates de réalisation de l’investissement à retenir pour l’application de cette disposition sont identiques à celles récapitulées dans le tableau figurant au BOI-IR-RICI-230- 10-30-20, II.

c. Détermination de la base de la réduction d’impôt

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-30-10, II-A-2.

B. Souscriptions de parts de SCPI

1. Limitation de la base à 300 000 euros par contribuable et par an

Lorsque l’investissement porte sur la souscription de parts de SCPI, la base de la réduction d’impôt est constituée de 95 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée. Le montant de la souscription pris en compte pour la détermination de la réduction d’impôt ne peut excéder la somme de 300 000 euros par contribuable et pour une même année d’imposition.

Lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la base de l’avantage fiscal comprend la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, ainsi que la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion. Il s’agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles). Remarque : le plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable ne s’applique pas aux souscriptions de parts de SCPI.

2. Acquisition en indivision

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-30-10, II-B-2.

C. Acquisition de logements et souscription de parts de SCPI au titre d’une même année

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-30-10, II-C.  II. Taux de la réduction d’impôt

A. Investissements réalisés en métropole

Conformément aux dispositions du VI de l’article 199 novovicies du CGI, le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 % pour les investissements afférents à des logements situés en métropole quelle que soit leur date de réalisation.

B. Investissements réalisés outre-mer

1. Disposition générale

Conformément aux dispositions 3° du XII de l’article 199 novovicies du CGI, le taux de la réduction d’impôt est fixé à 29 % pour les investissements afférents à des logements situés outre-mer quelle que soit leur date de réalisation.

2. Précisions s’agissant des souscriptions de parts de SCPI

Conformément aux dispositions du B du VIII de l’article 199 novovicies du CGI, la réduction d’impôt est accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à la condition que 95 % de ces souscriptions servent à financer un immeuble éligible situé outre-mer.

En conséquence, le bénéfice de la réduction d’impôt au taux de 29 % est subordonné à la condition que 95 % du montant de la souscription serve exclusivement à financer un ou des immeubles situés dans un département ou une collectivité d’outre-mer.

C. Investissements réalisés en métropole et outre-mer au titre d’une même année d’imposition

Lorsqu’au titre d’une même année, le contribuable réalise un investissement afférent à un logement situé en métropole ainsi qu’un investissement afférent à un logement situé outre- mer, le montant de la réduction d’impôt est toujours déterminé en retenant la règle la plus favorable. Cela conduit, en pratique, à calculer le montant de réduction d’impôt en faisant prioritairement application du taux le plus élevé (taux applicable aux investissements réalisés outre-mer).

Les trois exemples ci-dessous illustrent cette modalité de détermination du montant de la réduction d’impôt. 

Exemple 1. Un contribuable acquiert deux logements au titre d’une même année. Le premier logement est situé en outre-mer et le deuxième en métropole. Après application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt est de 192 500 € pour le premier logement (situé outre-mer) et de 165 000 € pour le second logement (situé métropole).

Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite, en tout état de cause, à ce montant.

Par suite, conformément à la règle énoncée ci-dessus, le montant de la réduction d’impôt relatif à ces investissements est fixé à 75 175 € ((192 500 € x 29%)+ (107 500 x 18%)) et non pas de 68 850 € ((165 000 € x 18 %) + (135 000 € x 29%)). 260

Exemple 2. Un contribuable acquiert deux logements au titre d’une même année. Le premier logement est situé en métropole et le deuxième en outre-mer. Après application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt est de 192 500 € pour le premier logement (situé en métropole) et de 165 000 € pour le logement (situé outre-mer).

Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite, en tout état de cause, à ce montant.

Par suite, conformément à la règle énoncée ci-dessus, le montant de la réduction d’impôt relatif à ces investissements est fixé à 72 150 € ((165 000 € x 29 %) + (135 000 € x 18 %)) et non pas 65 825 € ((192 500 € X 18 %)+(107 500 X 29 %)).

Exemple 3. Un contribuable réalise au titre d’une même année d’imposition, une souscription de parts de SCPI destiné à financer des logements situé en métropole pour un montant de 150 000 € et acquiert un logement situé outre-mer pour un montant de 310 000 €.

Après application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt relative à l’acquisition du logement situé outre-mer est de 280 000 €.

Le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt relative à la souscription de parts de SCPI est de 142 500 € (95% X 150 000 €).

Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite, en tout état de cause, à ce montant.

Par suite, conformément à la règle énoncée ci-dessus, le montant de la réduction d’impôt relatif à ces investissements est fixé à 84 800 € ((280 000 € X 29%) + (20 000 € X 18 %)) et non pas 69 150 € ((142 500 € X 18 %) + (150 000 € X 29 %)).

III. Modalités d’imputation de la réduction d’impôt

A. Règle d’imputation

La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu (la détermination du fait générateur est identique à celle précisée au BOI-IR-RICI-230-30-10, I-A.

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt sur le revenu au titre des années suivantes. Par ailleurs, il est précisé que la fraction de réduction d’impôt non imputée ne peut donner lieu à remboursement.

B. Ordre d’imputation

Conformément aux dispositions du 5 du I de l’article 197 du CGI qui prévoit les modalités d’imputation pour les réductions d’impôt mentionnées aux articles 199 quater B à 200 du CGI, la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire prévue à l’article 199 novovicies du même code s’impute sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenus non libératoires. Elle ne peut pas s’imputer sur les impositions à taux proportionnel. 

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Mise à jour de la base BOFIP-Impôts en date du 30 juillet 2013

Publié le mercredi 31 juillet 2013

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