Question

M. Pierre Ducout attire l’attention de M. le ministre d’Etat, ministre de l’économie, des finances et de l’industrie sur les marchands de biens qui demandent à bénéficier du régime spécial des achats reventes (art. 1115 et 1020 du code général des impôts) et sont redevables de la TVA dans les conditions de l’article 268 du CGI.

En vertu de cet article, la base d’imposition à la TVA est constituée par la marge brute réalisée à raison de la revente des biens qu’ils ont achetés, c’est-à-dire par la différence entre le prix de vente du bien cédé (augmenté des charges) et les sommes versées par le cédant pour l’acquisition de ce bien. Dans le cas d’un lotisseur qui acquiert un terrain et le revend par lots après avoir réalisé les travaux de viabilisation et d’aménagement des parties communes, les services extérieurs de la direction générale des impôts considèrent que le prix de revient au mètre carré de chaque lot revendu se détermine, pour le calcul de la plus-value, en fonction de la superficie totale du terrain sans distraction des surfaces affectées à la voirie et aux espaces verts. Or ces dernières ont vocation à être ultérieurement cédées gratuitement à l’association des copropriétaires ou à la commune. Cette manière de procéder pénalise le lotisseur puisqu’elle majore la base d’imposition à la TVA du prix d’achat des parties communes exclues ultérieurement des cessions à titre onéreux. La méthode visant à déterminer le prix de revient des lots revendus à partir de la seule superficie effectivement vendable semblerait plus logique et plus équitable.

En conséquence, il lui demande si cette dernière solution est en mesure de recueillir son assentiment.


Réponse du ministre

En application de l’article 40 de la loi de finances pour 1999, codifié au a du 1er du 7° de l’article 257 du code général des impôts, les cessions de terrains à des particuliers en vue de la construction d’immeubles affectés à un usage d’habitation sont, depuis le 22 octobre 1998, soumises aux droits de mutation au taux de 4,80 %.

En conséquence, les lotisseurs doivent soumettre les ventes de terrains à bâtir à des particuliers à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la marge réalisée. Conformément à l’article 268 du code déjà cité, la base d’imposition des opérations soumises à la TVA sur la marge est constituée par la différence entre, d’une part, le prix exprimé, majoré des charges, ou la valeur vénale des biens si elle est supérieure, et, d’autre part, les sommes que le cédant a versées au titre de l’acquisition de l’immeuble revendu.

Il est admis que soient inclus dans le second terme de la différence les frais d’acte, les honoraires du notaire, les droits de timbre et d’enregistrement ainsi que les frais de publicité foncière. Les lotisseurs sont également autorisés à déduire la TVA supportée en amont au titre des frais généraux et des travaux réalisés.

Dans le cas d’un lotisseur qui acquiert un terrain et le revend par lots après avoir réalisé les travaux de viabilisation et d’aménagement des parties communes, la marge est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente de chaque lot, objet de la cession et son prix de revient, selon la terminologie du Conseil d’État, estimé en imputant à chaque lot une fraction du prix d’acquisition global du terrain, étant précisé qu’il appartient au contribuable de procéder à cette imputation selon la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l’administration et sous le contrôle du juge de l’impôt (Conseil d’État, 23 mars 1979, req. n° 9103).

Dans ces conditions, le prix d’acquisition des parties communes peut être pris en compte dans la détermination du prix de revient de chaque lot mis en vente, dès lors que l’aménagement des parties communes est nécessairement inclus dans leur prix de vente.