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Les principales mesures fiscales de la loi de finances pour 2018 intéressant les ménages

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IFI/ISF

Création de l’impôt sur la fortune immobilière et suppression de l’impôt sur la fortune - Art. 31

L’article 31 procède à la création de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), en remplacement de l’impôt sur la fortune (ISF).

Contrairement à l’ISF, l’IFI constituerait un impôt annuel sur les seuls « actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire »

Le seuil et les conditions d’assujettissement resteraient en revanche identiques.

Tarif

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Tarif applicable
N’excédant pas 800 000 € 0%
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € 0,50%
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 0,70%
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € 1%
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € 1,25%
Supérieure à 10 000 000 € 1,5%

Champ d’application de l’IFI : Art. 964 du CGI

Seront assujetties à cet impôt les personnes domiciliées fiscalement en France à raison de leurs actifs taxables situés en France ou hors de France, sauf lorsqu’elles bénéficient du régime d’impatriation.

Pour les personnes domiciliées hors de France, l’impôt ne portera que sur les seuls biens et droits situés en France, sans toutefois que ne soient reprises les exceptions prévues à l’article 885 L pour les placements financiers.

Le seuil d’assujettissement de 1,3 M€ sera maintenu. Outre les couples mariés et les partenaires pacsés, les personnes en situation de concubinage notoire continueront de faire l’objet d’une imposition commune.

Les conditions d’assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année.

Assiette de l’IFI

  • Principe général : Art. 965 du CGI

Pour les personnes entrant dans le champ d’application de l’IFI, l’assiette sera constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année :

    • d’une part, des biens et droits immobiliers qu’elles détiennent ;
    • d’autre part, des actions et parts qu’elles possèdent, à hauteur « de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers » que les sociétés et organismes détiennent directement ou indirectement .

Contrairement aux règles actuellement applicables dans le cadre de l’ISF, les primes versées après 70 ans sur des contrats non rachetables seraient en revanche exclues de l’IFI.

  • Exceptions
    • Une première exception concerne les actionnaires minoritaires. En effet, les parts et actions ne seraient pas prises en compte lorsque le taux de détention est inférieur à 10 %, sous réserve que la société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale - autrement dit, une activité opérationnelle.
    • De même, ne seraient pas retenus les biens ou droits immobiliers :
      • détenus directement ou indirectement par la société, à condition qu’ils soient affectés à l’activité opérationnelle de la société qui les détient ;
      • détenus par la société directement ou dans le cadre d’une chaîne de participations, à condition que la société exerce une activité opérationnelle et que les biens et droits soient affectés à des activités de cette nature .

Pour les biens détenus indirectement, aucun rehaussement ne serait effectué si le redevable démontrait, de bonne foi, qu’il ne disposait pas des informations nécessaires à l’établissement de l’assiette, à condition qu’il ne contrôle pas les sociétés et organismes concernés et qu’aucune des personnes faisant l’objet d’une imposition commue ne se réserve « en fait ou en droit » la jouissance des biens considérés.

  • Définition des activités commerciales : Art. 966 du CGI

Il ressort de ce nouvel article que « n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l’exercice par une société ou un organisme d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier. »

Sont considérées comme des activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35, qui définissent le champ de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux.

De ce fait, sont notamment visés :

    • les marchands de biens et assimilés ;
    • les négociateurs et démarcheurs des agents immobiliers ;
    • les intermédiaires pour le négoce des biens ;
    • les lotisseurs ;
  • les personnes qui donnent location d’un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation.

Sont également considérées comme des activités commerciales les activités de sociétés (holdings animatrices) qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.

  • Règles applicables en cas de démembrement de propriété : Art 968 du CGI

En cas de démembrement de propriété, l’article 968 transpose la règle générale actuellement prévue pour l’ISF à l’article 885 G du CGI : les biens seront en principe soumis à l’IFI, pour leur valeur en pleine propriété, entre les mains de l’usufruitier.

Comme en matière d’ISF, une imposition répartie sera toutefois prévue dans trois catégories de situations :

    • lorsque l’usufruit résulte de la vente d’un bien et que l’acquéreur n’est pas réputé faire partie de la succession de l’usufruitier ;
    • lorsque le démembrement résulte d’une donation ou d’un legs fait à l’État ou à certaines personnes morales telles que les associations reconnues d’utilité publique ;
    • lorsque le démembrement prend sa source directe dans la loi, en application des articles 757 (usufruit du conjoint survivant en présence d’enfants ou descendants de l’époux précédé), 1094 (en l’absence d’enfant et de descendant) ou 1098 du code civil (usufruit forcé du conjoint survivant en présence d’enfants d’un premier lit).

S’agissant de cette dernière catégorie, deux changements sont apportés par rapport aux règles actuellement en vigueur pour l’ISF :

    • Il est fait référence à l’usufruit légal du conjoint survivant en présence d’enfants ou descendants de l’époux précédé prévu à l’article 757 du code civil, qui bénéficierait donc désormais de l’imposition répartie ;
    • à l’inverse, il n’est plus fait référence à l’ancien régime prévu à l’article 767 du code civil, applicable aux décès survenus avant le 1er juillet 2002.

Enfin, les biens dont la propriété est démembrée en application d’autres dispositions, notamment de l’article 1094-1 du code civil, ne peuvent faire l’objet de cette imposition répartie ;

Dispositions particulières

  • Art. 969 du CGI  : Les actifs mentionnés à l’article 965 du même code transférés dans un patrimoine fiduciaire ou ceux éventuellement acquis en remploi sont compris dans le patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette.
  • Art. 970 du CGI : Les actifs mentionnés à l’article 965 placés dans un trust défini à l’article 792-0 bis sont compris, pour leur valeur vénale nette au 1er janvier de l’année d’imposition, selon le cas, dans le patrimoine du constituant ou dans celui du bénéficiaire qui est réputé être un constituant en application du II du même article 792-0 bis.

Cette règle ne s’applique pas aux trusts irrévocables dont les bénéficiaires exclusifs relèvent de l’article 795 ou sont des organismes de même nature relevant de l’article 795-0 A et dont l’administrateur est soumis à la loi d’un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.

  • Art. 971 du CGI : Les droits afférents à un contrat de crédit-bail sont compris, pour la valeur des actifs mentionnés à l’article 965 qui font l’objet du contrat appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition, sous déduction du montant des loyers et du montant de l’option d’achat restant à courir jusqu’à l’expiration du bail, dans le patrimoine du preneur, qu’il soit le redevable mentionné au 1° du même article 965 ou une société ou un organisme mentionné au 2° dudit article 965.

Les droits afférents à un contrat de location-accession sous déduction des redevances et du montant de l’option d’achat restant à courir jusqu’au terme du délai prévu pour la levée d’option, sont également compris dans le patrimoine de l’accédant.

  • Art. 972 du CGI : Les titres détenus en unités de compte sur des contrats d’assurance rachetables sont expressément inclus dans l’assiette, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs imposables à l’IFI.

Règles d’évaluation des biens : Art. 973 du CGI

Comme pour l’ISF, la valeur des actifs serait déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

L’abattement de 30 % au titre de la résidence principale resterait applicable à l’IFI.

Passif déductible : Art. 974 du CGI

Sont déductibles les dettes, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 et effectivement supportées par celle-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable :

- dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;

- dépenses de réparation et d’entretien ;

- dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;

- impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, dues à raison des actifs imposables (ex : taxe foncière), à l’exception de celles dues « à raison des revenus générés » par ces derniers ;

- dépenses d’acquisition des parts ou actions entrant dans le champ de l’IFI, au prorata de la valeur des actifs imposables.

Les dettes correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Les dettes correspondant à des prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital, contractées pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable, sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.

Ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts :

  • 1° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin notoire mentionnés à l’article 964, des enfants mineurs de ces personnes lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ;
  • 2° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un ascendant, descendant autre que celui mentionné au 1°, frère ou sœur de l’une des personnes physiques mentionnées au même 1°, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements ;
  • 3° Contractés par l’une des personnes mentionnées au 1° auprès d’une société ou organisme que, seule ou conjointement avec son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire mentionnés à l’article 964, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et sœurs, elle contrôle au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

Lorsque la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 M€ et que le montant total des dettes admises en déduction en application des I, I bis II et II III au titre d’une même année d’imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Les actifs exonérés (Art. 975 et 976 du CGI)

1. Les biens affectés à l’activité professionnelle

L’article 975 exonère les actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle des redevables.

Les dispositions adoptées reprennent directement les conditions relatives aux biens professionnels actuellement prévues en matière d’ISF aux articles 885 N, 885 O, 885 O bis et 885 R du CGI.

Lorsque l’activité est exercée directement, les biens et droits immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des redevables sont exonérés.

S’agissant des locaux d’habitation loués meublés ou destinés à l’être, seuls les loueurs en meublés professionnels bénéficieront de l’exonération, à condition que les recettes tirées de l’activité soient supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Lorsque l’activité est exercée via une société de personne, les biens immobiliers affectés à une activité opérationnelle seront exonérés, à condition que les redevables exercent au sein de la société leur activité principale.

Lorsque l’activité est exercée via une société imposable à l’impôt sur les sociétés, les biens immobiliers affectés à une activité éligible bénéficieront également d’une exonération, sous réserve que, :

  • le redevable détienne 25 % des droits de vote de la société et y exerce une fonction de direction donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus ;
  • le redevable y exerce une fonction de direction et que la valeur des titres détenus au sein de la société excède 50 % de son patrimoine total

Les alinéas 74 à 76 précisent les conditions dans lesquelles l’exonération serait susceptible de s’appliquer à des parts ou actions de plusieurs sociétés. La condition de rémunération normale s’apprécierait dans chaque société prise isolément mais la condition relative au seuil de rémunération serait appréciée globalement.

2. Les bois et forêts, baux ruraux à long terme et groupements forestier et fonciers agricoles

Enfin, les bois et forêts, biens données à bail à long terme, parts de groupements forestiers, de groupements fonciers agricoles et de groupements agricoles fonciers continueront de pouvoir bénéficier d’une exonération totale ou partielle dans des conditions identiques à celles actuellement prévues pour l’ISF aux articles 885 H, 885 P et 885 Q du CGI.

Contrôle et obligations déclaratives : (Art. 981, 982 et 983 du CGI)

Les règles de contrôle et de contentieux sont identiques à celles applicables à l’ISF.

Ainsi l’IFI sera contrôlé comme en matière de droits d’enregistrement, sauf dispositions contraires.

Pour l’ensemble des redevables, la déclaration sera réalisée en même temps que la déclaration annuelle d’ensemble des revenus et ferait l’objet d’un recouvrement par voie de rôle. À titre de rappel, seuls les redevables à l’ISF dont le patrimoine imposable n’excède pas 2,57 millions d’euros échappent actuellement à l’obligation de remplir une déclaration ad hoc, qui doit être accompagnée du règlement de l’impôt.

Les redevables devront toutefois joindre à cette déclaration « des annexes conformes à un modèle établi par l’administration ».

Un décret viendra préciser les modalités déclaratives incombant aux redevables et sociétés et organismes concernés.

Attention :

En prévoyant que la règle de répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire prévue au deuxième alinéa de l’article 968 s’applique, s’agissant des démembrements issus des dispositions de l’article 757 du code civil, seulement pour ceux postérieurs au 1er janvier 2018, le second alinéa du A du paragraphe IX de l’article 31 de la loi déférée traite différemment les titulaires d’usufruits constitués en application de l’article 757 du code civil selon leur date de constitution.

Pour les sages, cette différence de traitement n’est ni justifiée par une différence de situation ni par un motif d’intérêt général. Dès lors, le second alinéa du A du paragraphe IX de l’article 31 de la loi déférée, a été déclaré contraire à la Constitution.

http://www.fiscalonline.com/Loi-de-...Décision n° 2017-758 DC du 28 décembre 2017

Source : article 31 de la loi de finances pour 2018.

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 31 décembre 2017

Publié le lundi 8 janvier 2018

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