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Les conséquences de l’avenant à la convention fiscale franco-allemande sur la fiscalité des investissements immobiliers

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Les conséquences de l’avenant à la convention fiscale franco-allemande sur la fiscalité des investissements immobiliers

Par Pierre Appremont, associé et Samuel Drouin, avocat, Wragge Lawrence Graham & Co


Après la Convention franco-luxembourgeoise (septembre 2014), c’est au tour de la Convention fiscale franco-allemande de faire l’objet d’un avenant, conclu le 31 mars 2015. Sous réserve de sa ratification en 2015, les dispositions de cet avenant s’appliqueront à compter du 1er janvier 2016 (comme celles de l’avenant à la Convention franco-luxembourgeoise).

Il apporte les modifications suivantes à la fiscalité des investissements immobiliers réalisés en France par des résidents allemands :

  • Imposition en France des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière française réalisées par les investisseurs allemands (taux de 33,33 %)

L’avenant accorde à la France le droit d’imposer les plus-values réalisées par un résident fiscal allemand lors de la cession de titres d’une société dont la valeur résulte principalement d’actifs immobiliers situés en France (directement ou indirectement). En pratique, les dispositions de l’article 244 bis A du Code général des impôts prévoyant une imposition de 33.33 % (si le cédant est une société) lors de la cession seront applicables.

L’avenant met donc fin à l’exonération en France de telles plus-values immobilières résultant actuellement de la Convention fiscale franco-allemande, comme ceci a été le cas pour la Convention fiscale franco-luxembourgeoise, avec l’avenant du 5 septembre 2014 précité. La situation est cependant très différente de celle avec le Luxembourg car en Allemagne ce type de plus-value demeurait le plus souvent imposable.

A noter qu’échappent à cette attribution du droit d’imposition à la France, les cessions de titres de sociétés dont les immeubles sont affectés à la « propre activité d’entreprise », tels les hôtels.

  • Imposition en France au taux de 30 % des dividendes versés par les SIIC/OPCI à leurs actionnaires allemands détenant au moins 10 % du capital (directement ou indirectement)

Avant cet avenant, il pouvait être soutenu que les dividendes versés par les SIIC/OPCI à des résidents allemands bénéficient du taux réduit de retenue à la source de 15 % (bien que cette position soit contestée par l’administration fiscale).

Il s’agit de la 2ème convention fiscale dans laquelle la France parvient à introduire une telle disposition pour les dividendes de SIIC/OPCI, après celle conclue avec le Royaume-Uni (2008). A noter que cette clause particulière n’est pas incluse dans l’avenant du 5 septembre 2014 à la Convention fiscale franco-luxembourgeoise.

Vers de nouveaux avenants à d’autres conventions fiscales ?

La conclusion de cet avenant traduit la volonté de la France de poursuivre la modification des dispositions de conventions fiscales anciennes, notamment en matière immobilière pour permettre l’imposition en France des plus-values de cession de sociétés immobilières et revenus de véhicules immobiliers exonérés d’IS en France (SIIC, OPCI).

Bercy devrait donc continuer de tenter de conclure de tels avenants notamment avec les États pour lesquels la convention fiscale en vigueur ne prévoit pas l’imposition dans l’État de situation des biens immobiliers des plus-values de cession de titres de sociétés immobilières.

A propos de Wragge Lawrence Graham & Co


Wragge Lawrence Graham & Co est un cabinet d’avocats d’affaires international délivrant une gamme complète de services à des clients du monde entier. 770 avocats et plus de 1.300 personnes concourent à cette offre de services. Créé en avril 2010, le bureau de Paris réunit 14 associés et 30 collaborateurs au sein d’une équipe unique dédiée, délivrant une offre sur mesure dans les domaines d’expertise suivants : Corporate, Fusions & acquisitions, Capital-investissement, Immobilier, Droit Public et PPP, Droit social, Fiscalité, Propriété intellectuelle, Financement, Investissements, Règlementation et services financiers, Contentieux, Droit de l’environnement, Gestion privée.

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Article de la rédaction du 9 avril 2015

Publié le jeudi 9 avril 2015

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