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Lease-back d’immeuble : un dispositif à étudier sans attendre !

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Lease-back d’immeuble : un dispositif à étudier sans attendre !

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Par Romain Pichot avocat associé et Romain Jousselin avocat, département fiscal chez Courtois Lebel.


Le régime de faveur dont bénéficie la cession-bail ou lease-back disparaîtra le 31 décembre 2012.

Compte tenu du temps nécessaire à l’étude et la mise en place d’une telle opération, les entreprises susceptibles d’être intéressées doivent s’en préoccuper dès maintenant.

L’idée générale est d’aider les entreprises qui possèdent un immeuble à utiliser cet actif pour améliorer leur trésorerie (Les entreprises disposant d’un immeuble pris en crédit-bail dont la valeur se serait appréciée depuis la conclusion du contrat peuvent également envisager d’exercer l’option d’achat puis de procéder à une opération de lease-back afin d’augmenter leur trésorerie du montant de la plus-value latente sur l’immeuble).

Techniquement, l’immeuble est cédé à une société spécialisée qui le redonne immédiatement en crédit-bail à l’entreprise. La trésorerie de l’entreprise est donc augmentée du prix de cession de l’immeuble qui sera remboursé au fil de l’eau au travers des redevances du crédit-bail, étant observé que le taux du financement offert par les sociétés de crédit-bail est généralement inférieur au taux des emprunts bancaires, même garantis par une hypothèque sur l’immeuble.

Cela étant, la fiscalité constitue habituellement un frein à cette opération. En effet, la plus-value dégagée par cette cession est théoriquement imposée au taux normal de l’impôt sur les sociétés dès sa constatation (Le même dispositif bénéficie aux entreprises soumises à l’impôt sur le revenu). De même, le prix de cession supporte des droits d’enregistrement et autres contributions à hauteur de 5,19 % (On suppose que l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans à la date de l’opération).

Le premier avantage fiscal accordé permet de ne pas décaisser immédiatement l’impôt sur les sociétés dû à raison de la plus-value de cession. Issue de l’article 39 novodecies du Code général des impôts, cette mesure autorise l’entreprise cédante à étaler l’imposition de la plus-value de cession de l’immeuble par fractions égales sur la durée du contrat de crédit-bail, sans que celle-ci ne puisse excéder quinze ans. Le bénéfice de cet avantage est cependant soumis à deux conditions relativement simples à satisfaire :

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Chronique du cabinet Courtois Lebel

Publié le lundi 2 avril 2012

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