Fiscal On.Line

Index des mots clés Fiscal On.Line

  RSS

Accueil Newsletter Fil d'actu Application mobile Boutique Publicité
En général
Doctrine administrative
Veille législative
Veille réglementaire
Jurisprudence
En particulier
E-Fiscalité
Fiscalité de l’innovation
Fiscalité culture & média
Fiscalité immobilière
Fiscalité et environnement
Fiscalité associative
Fiscalité financière
Fiscalité sociale
Fiscalité de l’expatriation
Fiscalité et assurance
Fiscalité communautaire
Fiscalité internationale
En pratique
LFSS pour 2013
Paquet compétitivité
PLFSS 2016
Agenda fiscal
Chiffres utiles
Fiches techniques
Téléservices
Textes officiels
Cellule de régularisation fiscale
Réponse d’experts
Loi de Finances pour 2011
Réforme de la fiscalité du patrimoine
Réforme de la TVA immobilière
Loi de Finances pour 2012
Loi de Finances rectificative pour 2011
Le dispositif Scellier
Loi de finances rectificative pour 2011-IV
Présidentielle 2012
Loi de finances rectificative pour 2012-I
Déclaration de revenus 2011
La réforme fiscale de François Hollande
Loi de Finances rectificative pour 2012-II
Loi de Finances pour 2013
Loi de Finances rectificative pour 2012-III
Loi de Finances rectificative pour 2013-I
Déclaration des revenus "2012"
ISF 2013
Fraude fiscale
Réforme du logement
Economie sociale et solidaire
Loi de Finances 2016
Loi de Finances 2014
Dossier Crowdfunding
Loi Duflot
LFSS pour 2014
ISF 2014
Les Assises de la fiscalité
Déclaration des revenus 2014
Loi Pinel : artisanat, commerce et TPE
Projet de loi de Finances rectificative pour 2014
PLFRSS 2014
Loi de finances 2015
Application mobile
Transition énergétique
LFSS 2015
Projet de loi pour l’activité
PLFR 2014-II
Déclaration d’impôts 2015
ISF 2015
Loi de finances rectificative pour 2015
Plan d’urgence pour l’emploi
Impôt sur le revenu 2016
Projet de loi Sapin II
Loi de Finances pour 2017
Prélèvement à la source
LFSS pour 2017
Loi de finances rectificative pour 2016
Pour approfondir
Chroniques
Entretiens
Etudes & rapports
Corporate
Bien préparer sa retraite
Tribune
Comptes-rendus et Synthèses
La bibliothèque du fiscaliste
Dossiers fiscaux
 
 



Le régime des plus-values immobilières de cession de terrains à bâtir

partager cet article
envoyer l'article par mail envoyer par mail

Le régime des plus-values immobilières de cession de terrains à bâtir

Définition du terrain à bâtir en matière de plus-values immobilières des particuliers

Aux termes de l’article 257-I-2-1° du CGI, sont considérés comme terrains à bâtir « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme ».

Doivent ainsi être considérés comme terrains à bâtir, sous réserve des dispositions particulières aux zones littorales ou de montagne, les terrains situés dans les zones urbaines (U), les zones ouvertes à l’urbanisation des zones à urbaniser (AU), les zones constructibles des cartes communales, les parties constructibles des communes et les périmètres constructibles en zones naturelles et forestières (NB, NC et ND).

Cette définition objective du terrain à bâtir, qui repose sur un critère de constructibilité, est adaptée pour opérer la distinction entre les terrains constructibles et ceux qui ne le sont pas.

Elle est toutefois insuffisante pour identifier, au sein de la catégorie des terrains constructibles, ceux sur lesquels un bâtiment a effectivement été édifié.

L’instruction 3 A-9-10 du 29 décembre 2010 reprise dans la doctrine BOFIP au 12 septembre 2012 apporte donc de nombreuses précisions relatives à la notion de terrain à bâtir en s’appuyant également sur les distinctions opérées dans le régime de la TVA immobilière.

Ainsi, peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des bâtiments, au sens de constructions incorporées au sol, qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou achevés depuis plus de cinq ans. L’instruction précise qu’une intention de démolir un immeuble existant ne suffit pas à caractériser un terrain à bâtir. En sens inverse, elle indique qu’un immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage doit être assimilé à un terrain à bâtir (il peut s’agir d’une ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée, d’un bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d’abandon, d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril ou d’un chantier inabouti).

La distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti trouve toute sa portée lorsque l’un et l’autre sont réunis dans une même mutation.

En règle générale, une division parcellaire devra intervenir préalablement à la mutation, permettant de distinguer la part de l’emprise libre de constructions, dont la cession sera taxée comme terrain à bâtir, et la part déjà bâtie. En revanche, lorsqu’en cas de cession conjointe d’un terrain et d’un bâtiment, l’emprise susceptible d’être qualifiée comme terrain à bâtir à raison de ce qu’elle est libre de construction (voire occupée par une construction devenue impropre à tout usage) ne constitue que le prolongement direct et accessoire d’un bâtiment lui-même en état d’être utilisé, l’ensemble sera considéré en tant qu’immeuble bâti s’il est identifié de la sorte comme une seule parcelle pour l’établissement du plan cadastral, ou comme un seul lot dans un règlement de copropriété ou un état descriptif de division.

L’abattement pour durée de détention

Pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2014, le régime d’imposition des plus-values de cession de terrains à bâtirest aligné sur celui des autres biens immobiliers (même cadence et taux d’abattement pour durée de détention tant en matière fiscale que sociale), soit :

  • pour l’impôt sur le revenu, un abattement pour durée de détention de :
    • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
    • 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

L’exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.

  • pour les prélèvements sociaux, un abattement pour durée de détention de :
    • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
    • 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
    • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

L’exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.


L’abattement de 30%

L’article 4-II, de la LF pour 2015 a institué un abattement exceptionnel de 30 % applicable, aux seules plus-values immobilières issues de cessions de « terrains à bâtir » tels que définis à l’article 257-I-2-1° du CGI et pour une période de 16 mois, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015.

Nature de l’immeuble cédéCessionnaireConditions Date de la cession Montant de l’abattement Textes
Terrain à bâtir Il ne peut s’agir :
  • d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
Double condition :


Que la cession soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine à compter du 1er septembre 2014 et au plus tard le 31 décembre 2015 ;

Qu’elle soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.


La cession a acquis date certaine :

lorsque qu’elle a été passée en la forme authentique du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015 ;


ou lorsque, établie par acte sous seing privé, elle a acquis date certaine au sens des dispositions de l’article 1328 du code civil durant cette même période.

Suivantl’article 1328 du code civil, trois évènements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :

  • l’enregistrement de l’acte ;
    - $le décès de l’un de ses signataires, l’acte recevant une date fixe à la date du décès ;
  • la constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.
Au plus tard le 31 décembre 2017 30% LOI n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 (article 4)

_ BOI-RFPI-PVI-20-20-20140910 §340-440

Taxes forfaitaires sur les terrains à bâtir

La cession de terrains à bâtir est susceptible d’être imposée à :

  • la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un PLU ou par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible instituée par l’article 1529 du CGI ;
  • la taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées ou par application de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme instituée par l’article 1605 nonies du CGI.


Tous nos articles consacrés aux terrains à bâtir classés par date du plus récent au plus ancien.

09/04/2015 : Plus-value : la vente de terrains par un marchand de biens ayant cessé son activité relève des BIC

11/09/2014 : Bercy commente le régime des plus-values de cession de terrains à bâtir à compter du 1er septembre 2014

29/08/2014 : Terrain à bâtir : le régime fiscal des plus-values immobilières est assoupli

30/12/2013 : Plus-values et cession de terrain à bâtir : quel régime d’abattement pour 2014 ?

29/12/2013 : Le Conseil Constitutionnel censure la réforme des plus-values immobilières sur terrains à bâtir

26/09/2013 : Plus-value immobilière : le nouveau régime pour les terrains à bâtir en 2014

05/09/2013 : Plus-value immobilière et cession de terrains à bâtir : n’oubliez pas le nouveau formulaire n° 2048-TAB

27/07/2013 : Plus-value immobilière : quel régime pour les terrains à bâtir à compter de 2014 ?

11/04/2013 : Plus-values de cession de terrains à bâtir : suppression programmée de l’abattement pour durée de de détention

31/12/2012 : Plus-value immobilière et terrain à bâtir : la réforme n’aura pas lieu

28/08/2012 : Vers une taxation progressive dans le temps des plus-values réalisées sur les terrains constructibles ?

13/06/2012 : Le « terrain à bâtir », une dépendance fiscalisée

19/04/2012 : Plus-value immobilière : les terrains à bâtir sont exclus de l’exonération au titre de la dépendance immédiate et nécessaire

14/03/2012 : Plus-value immobilière sur les terrains : l’administration détaille le mécanisme du régime transitoire

05/12/2011 : Plus-values immobilières sur les terrains : les modalités du régime transitoire

28/11/2011 : Plus-values immobilières sur les terrains et abattement pour durée de détention : un régime transitoire devrait voir le jour

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 24 juillet 2015

Publié le lundi 24 août 2015

Forum sur abonnement

Pour participer à ce forum, vous devez vous enregistrer au préalable. Merci d'indiquer ci-dessous l'identifiant personnel qui vous a été fourni. Si vous n'êtes pas enregistré, vous devez vous inscrire.

[Connexion] [s'inscrire] [mot de passe oublié ?]

Autres articles associés aux mots clés :  Fiscalité des particuliers | Plus-values immobilières | PVIM


 



Les articles les plus lus !
Le gouvernement précise "a minima" les conditions permettant de déterminer le caractère animateur d’une holding
Bruxelles propose l’application du taux réduit de TVA sur le livre numérique et la presse en ligne
Prélèvements sociaux sur les locations de biens meubles et immeubles : l’assemblée nationale restaure en commission le texte adopté en première lecture
Vers une obligation des plateformes en ligne à déclarer au fisc des revenus de leurs utilisateurs ?
PLFR2016 : Taxe « YouTube » : nouvelle offensive des députés en commission
La Cour des Comptes révèle que les aides de l’État à l’accession à la propriété sont de moins en moins efficaces
L’Assemblée Nationale a adopté en première lecture le projet de loi de finances pour 2017
TVA à taux réduit sur les travaux : l’efficacité de cette dépense fiscale reste à démontrer
[+ ...]







Tout pour la gestion de mes impôts et de ma fiscalité en un clic
A propos... Plan du site Nos partenaires Conditions générales Tous droits réservés ® 2000/2016