Le régime des plus-values immobilières à compter du 1er février 2012

1. Abattement pour durée de détention

Pour les ventes intervenant à compter du 1er février 2012, l’abattement pour durée de détention est fixé à :

 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5e année ;
 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17e année ;
 8% au-delà de la 24e année.

Désormais, pour être totalement exonéré, il conviendra donc de conserver son bien 30 ans (5 ans à 0%, 12 ans à 2%, 7 ans à 4% et 6 ans à 8%) contre 15 ans précédemment (abattement de 10% au-delà de la 5e année).

Attention, l’article 29 de la LFR pour 2011 prévoit que le régime de taxation des plus-values immobilières et d’exonération au bout de 15 ans est maintenu pour les cessions de terrains nus, constructibles du fait de leur classement, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, dès lors :

• qu’une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 ;

• et que la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.

(Voir l’article que nous avons consacré à ce dispositif transitoire)

Soulignons que l’aménagement de l’abattement ne concerne que les plus-values immobilières.

• En effet, l’abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme (plus-values professionnelles) dégagées sur certains biens ou droits immobiliers affectés à l’exploitation (Art. 151 septies B du CGI) demeure en l’état (Voir l’article que nous avons consacré à cette précision).
  
  
  

2. Taux d’imposition

Les plus-values immobilières nettes de l’abattement le cas échéant applicable sont, à ce jour, imposées au taux global de 32,5% (19% d’IR + 13,5% de prélèvements sociaux).

Toutefois, suite à l’annonce du chef de l’état hier soir d’augmenter le taux de la CSG sur les revenus financiers de 2 points, les plus-values immobilières devraient être taxées à 34,5 %.

(Il conviendra toutefois d’attendre le texte définitif afin d’être certain que les plus-values immobilières sont visées au titre des revenus financiers). (Voir l’article que nous avons consacré à cette précision)

3. L’exonération de plus-value en cas de cession d’un logement autre que la résidence principale

A compter du 1er février 2012, entre en vigueur un nouveau cas d’exonération de plus-value en cas de cession d’un logement autre que la résidence principale codifié sous l’article 150-U-II-1° bis du CGI.

Voici les conditions d’application de ce nouveau cas d’exonération :

 Il doit s’agir de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ;

 Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession ;

 le cédant doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. Ce remploi pourra, le cas échéant, n’être que partiel. Auquel cas l’exonération sera limitée à la fraction du prix remployé dans l’acquisition d’une résidence principale.

(Voir la fiche technique consacrée à ce nouveau dispositif)

4. Détermination du prix d’acquisition

En matière de plus-value immobilière, à défaut, selon le cas, de prix stipulé dans l’acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Cette règle s’applique aux contribuables ne pouvant justifier la valeur d’entrée du bien dans leur patrimoine (acquisition par donation ou succession)

5. Quoi de neuf depuis le 1er janvier 2012

 Les personnes âgées ayant quitté leur logement pour une maison de retraite médicalisée et qui décide de vendre leur maison pour couvrir les frais de résidence, pourront conserver le régime d’exonération de plus-value lié à la résidence principale pendant un délai maximal de deux ans dès lors qu’au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession ils :

• ne sont pas passible de l’ISF

• et n’ont pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue à l’article 1417-II du CGI

Ce dispositif est applicable également aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé (Le nouveau régime est codifié sous l’article 150-U-II-1° ter).

 Cession de droits de surélévation

L’article 42 de la LFR pour 2011-IV a institué un régime d’exonération temporaire (Jusqu’au 31 décembre 2014) d’exonération de plus-values immobilières réalisées par les particuliers lors de la cession d’un droit de surélévation d’immeuble en vue de construire des locaux d’habitation. (Le nouveau régime est codifié sous l’article 150-U-II-9°).

 Ventes d’immeubles à rénover

Pour le calcul de la plus-value imposable en cas de revente d’un immeuble d’un bien acquis selon le régime juridique de la VIR, le prix des travaux est désormais compris dans le prix d’acquisition à retenir.

Le prix d’acquisition comprend donc désormais l’existant et les travaux (Art. 150-VB-I du CGI introduit par l’art. 6 de la LF pour 2012)

6. Quid des autres régimes d’exonération :

• L’exonération au titre de la résidence principale (Art. 150 U-II-1° du CGI) demeure applicable ;

• L’exonération des dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec la résidence principale (Art. 150 U-II-3° du CGI) demeure applicable ;

• L’exonération particulière en faveur de l’habitation en France des non-résidents (Art. 150-U-II-2° du CGI) demeure applicable ;

• L’exonération de plus-value dont bénéficient les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d’invalidité (Art 150-U-III du CGI) demeure applicable ;

• L’exonération liée au montant de la cession - prix inférieur ou égal à 15.000 € - (Art. 150 U-II-6° du CGI) demeure applicable ;

• L’exonération liée à une opération de remembrement (Art. 150 U-II-5° du CGI) demeure applicable ;

• L’exonération liée à une opération d’expropriation (Art. 150 U-II-4° du CGI) demeure applicable ;

• Rappelons que l’abattement fixe de 1.000 € a été supprimé au titre des plus-values dégagées depuis l’entrée en vigueur de la LFR pour 2011 et ne s’applique plus depuis le 21 septembre 2011 ;

• L’exonération des plus-values résultant de cessions réalisées au profit d’organismes charges du logement social (Art. 150 U-II-7° et 8° du CGI) a pris fin au 31 décembre 2011. N’ayant pas été pérennise ce régime d’exonération n’est plus applicable depuis le 1er janvier 2012.
  
  
  

  Pour aller plus loin :

Fiscalité immobilière : quoi de neuf en 2012 ?