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Le marché de l’immobilier de prestige à Paris rive droite et Neuilly

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Frank Sylvaire et Paulo Fernandes, directeurs associés de Paris Ouest Sotheby’s International Realty, leader dans l’immobilier de prestige dépeignent leur marché : les 8ème, 16ème, 17ème arrondissements et Neuilly-sur-Seine.

Outre évidemment les penthouses avec vues imprenables, les hôtels particuliers, ou de véritables chefs d’œuvre d’architecture, l’immobilier de prestige à Paris et Neuilly se définit en quelques critères principaux : l’adresse (proximité de monuments ou de magasins de luxe, quartiers chics et prisés...), les volumes, la vue (idéalement sur des monuments connus pour un panorama de carte postale), l’exposition, et les prestations (standing, architecture de l’immeuble, qualité des travaux...).

I. Le marché

Des prix stagnants ou en légère baisse pour un marché plus sain

Après une fin d’année 2013 compliquée pour l’immobilier de prestige, les prix stagnent. Frank Sylvaire explique : « On constate même une baisse des prix de l’ordre de 10 à 15%. Le prix du mètre carré parisien baisse progressivement, mois après mois, pour l’ouest parisien du fait d’une offre trop importante face à la demande. Cette baisse de prix a pour conséquence l’augmentation de nos volumes de transactions. Depuis le printemps, cette tendance à la baisse semble quelque peu s’estomper. Et il faut noter que les biens dont le prix affiché est supérieur de plus de 10% au marché n’ont aucune visite. Les acquéreurs connaissent le marché. »

Il y a beaucoup plus de négociations qu’avant... Mais elles vont essentiellement dépendre de la typologie du bien et du prix de présentation. La marge de négociation est large, entre 5 et 25%, surtout s’il y a des défauts : appartement situé au rez-de-chaussée ou 1er étage, mauvaise exposition, travaux nécessaires...

Mais la moyenne des négociations se situe majoritairement autour de 10-15%. Les propriétaires veulent vendre au plus haut alors que les acheteurs veulent évidemment des prix moins élevés, ce qui engendre des négociations rudes. Cependant vu la tendance du marché avec des acquéreurs en position de force, les propositions des acquéreurs finissent souvent par être acceptées par lesvendeurs, les propriétés qui ne sont pas au prix du marché ne se vendent pas car ne reçoivent aucune offre, et il n’existe presque aucune offre au prix du mandat initial.

2 vendeurs pour 1 acquéreur !

Les acheteurs sont rois ; ils ont le pouvoir compte tenu de l’offre plus importante que la demande. On note qu’il y a à peu près 2 vendeurs pour 1 acquéreur en 2014. Les acheteurs ont l’embarras du choix et sont vraiment en position de force. Mais, dès qu’un bien exceptionnel, sans défauts et bien placé est à son prix, ils se battent.

Paulo Fernandes précise : « La majorité des acquéreurs sont des vendeurs. Ils cherchent d’abord à vendre puis à acheter pour ne pas se lancer dans un crédit relais. Nous observons qu’il y a le double d’acheteurs par rapport à l’an dernier et qu’ils sont plus qualifiés : sérieux, réellement acheteurs, et très déterminés... »

Les vendeurs ne sont plus en position de force et seuls les « vrais vendeurs » arrivent à réaliser une transaction s’ils sont prêts à accepter les importantes négociations entreprises par les acquéreurs.

Des délais de vente rallongés de 1 à 6 mois entre 2013 et 2014

Le délai entre la mise en vente d’un bien sur le marché et sa vente est très variable selon la superficie du bien, selon son prix, mais également selon sa nature (bien familial ou non). De manière générale cependant on observe un rallongement des délais de vente entre 1 et 6 mois. Un bien au prix du marchéne reste pas longtemps à la vente. Il se vend en moins de 3 mois si son prix est à moins de 7% de son prix marché. Tous les biens en vente depuis plus de 3 mois sont les témoins de prix hors marché.

Dans l’ouest parisien, pour un bien inférieur à 150m2, de 3-4 chambres, la vente est plutôt rapide : il faut compter 1 mois en moyenne. Un appartement familial de 80m2 avec deux chambres s’est récemment vendu en moins d’un mois. Pour un bien supérieur à 200m2, la vente est beaucoup plus longue et il faudra compter entre 6 mois et 1 an et demi environ sauf s’il est présenté à un prix réaliste, auquel cas il ne faudra compter que 4 à 6 mois. Pour les biens à 15-20 millions d’euros, il y a moins d’acheteurs et ils sont plus exigeants donc les délais plus longs.

- Bien de moins de 150 : Environ 1 mois
- Bien supérieur à 200m2 : Au bon prix : 4 à 6 mois Surévalué : 6 mois à 1 an et demi
- Biens à 15-20 millions d’euros : Délais plus longs

2. Le contexte économique et politique

Le premier trimestre 2014 a été très dynamique. Frank Sylvaire explique : « Il y a eu plus de demandes, donc plus de transactions ; certains acheteurs sont plus confiants en ce qui concerne le marché immobilier et porteurs de projets concrets. De plus, cette croissance du nombre de ventes s’explique beaucoup par la baisse des prix qui a fluidifié le marché : les vendeurs commencent à accepter de baisser le prix de leur bien car seuls les appartements en adéquation avec les prix du marché se vendent. » Et les acquéreurs en position d’attente fin 2013 sont passés à l’achat au premier trimestre 2014.

La loi Alur paralyse le marché

La loi Alur a apporté des changements sur le marché de l’immobilier de luxe. Elle a contribué à alourdir les délais administratifs pour signer une promesse de vente. Cela va trop loin et nuit à la sécurité des transactions : les clients demandent très souvent pourquoi les démarches sont aussi longues. La loi retarde sensiblement la signature des ventes, de quoi décourager les futurs acquéreurs, surtout étrangers. Pour les agents, les notaires et les vendeurs, outre cette inquiétude des acheteurs à pallier, les démarches administratives sont lourdes : il leur faut fournir un nombre d’informations et documents incalculables et difficiles ou longs à obtenir.

Paulo Fernandes commente : « Cette loi Alur est une véritable usine à gaz. Nous avons actuellement une dizaine de promesses dans les tuyaux à cause d’elle ! Cette situation provoque parfois certaines tensions avec nos clients qui ne comprennent pas pourquoi les démarches sont aussi longues. Nous sommesmême parfois à la limite de perte de crédibilité de nos acheteurs qui ne comprennent pas pourquoi signer une simple promesse de vente prend autant de temps. »

Aujourd’hui le vendeur doit anticiper la constitution du dossier, auprès de son notaire ou agent immobilier, qui était auparavant demandé entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte définitif. Le délai de signature de la promesse est donc allongé de 15 jours à 2 mois minimum, ce qui fragilise les transactions.

Un climat économique peu rassurant

Le climat économique influence négativement le marché. Les acquéreurs potentiels restent inquiets, donc frileux. Ils ne veulent plus prendre de risque. Et, malgré des taux d’intérêts bas, les banques sont réticentes à prêter. La fiscalité et la lenteur des démarches administratives sont également facteurs d’inquiétude.

Pour les clients dépendant d’un crédit immobilier, le climat économique régit le marché. Mais globalement le profil de l’acheteur dans l’immobilier de prestige est le même : une personne qui a un bon apport ou des conditions de financement solides.

Evidemment les transactions à plus de 2 millions sesont raréfiées depuis les dernières réformes fiscales, et la situation va peut-être empirer si l’exonération de plus-values sur les résidences principales n’est pas maintenue...

L’image de la France à l’étranger a un impact sur le marché immobilier

« Les acquéreurs potentiels se sont posés beaucoup de questions sur une éventuelle acquisition du fait de la dégradation de l’image de la France. Cependant on sent que l’on glisse tout doucement vers une sortie de crise. », explique Frank Sylvaire.

Ces dernières années, l’impact a été particulièrement négatif car les étrangers se sont faits de plus en plus rares. Ils ne veulent pas prendre de risques et reçoivent de mauvais échos sur le marché français de l’immobilier. Il existe donc une certaine réticence de la part d’acquéreurs potentiels à investir en France. Mais cette dégradation n’a pas été un frein pour la clientèle très fortunée car ces clients étrangers sont informés des dispositions fiscales en France.

Paris demeure attractive car l’une des plus belles villes du monde dans l’esprit des étrangers. Et cette capitale reste encore abordable en comparaison avec d’autres comme Londres, New York...

3. La clientèle

Qui achète parmi les Français ?

Les acquéreurs sont très différents et les demandes varient en fonction de l’âge.

Pour les Français, il s’agit majoritairement d’achats « devoirs » plus que « plaisirs » : ce sont des personnes se retrouvant dans l’obligation de changer de domicile (divorce, décès, délocalisation, famille qui s’agrandit, enfants qui partent...). 40% des acquéreurs ont entre 30 et 40 ans, et cherchent un appartement plus grand car leur famille s’étend.

Les personnes de plus de 60 ans sont des jeunes retraités qui vendent leur appartement car les enfants les plus jeunes sont partis et cherchent un bien plus petit. Les retraités sans enfants achètent plutôt une résidence secondaire de moins de 100m2.

Le profil des acquéreurs les plus fréquents : des CSP+, dirigeants ou cadres dirigeants, à la recherche de bonnes affaires, aussi à Neuilly-sur-Seine que dans Paris 8ème, 16ème et 17ème.

Quels sont les étrangers qui achètent ?

Les étrangers, eux, achètent car ils sont désireux d’être propriétaire d’un pied-à-terre à Paris. 1 client sur 3 est étranger.

« Bien que les acheteurs de bien à Paris soient aujourd’hui majoritairement des Français, surtout des Parisiens, il y a également beaucoup d’étrangers même s’ils sont moins nombreux qu’auparavant. Parmi eux, les Libanais sont les plus actifs. Puis viennent ensuite les Sud-Américains, dont bon nombre de Brésiliens, les Américains, les Moyen-Orientaux, les habitants des pays de l’Est, les Russes et les Italiens. », précise Paulo Fernandes.

Qui vend ?

Les motivations des propriétaires pour vendre leur bien sont nombreuses. Les plus évidentes sont traditionnellement les successions, les divorces, les décès ou les dettes mais surtout les nombreux départs à l’étranger qui se sont considérablement accéléré depuis 6 mois ! En effet, nous assistons à une deuxième vague de départ de gens quadra, qui eux aussi partent avec de jeunes enfants car ils sont très inquiets de la situation économique de la France.

Nous ne sommes pas dans une bulle spéculative. Certains vendent par nécessité, pour rechercher un appartement plus grand ou plus petit : changement de rythme ou de mode de vie, arrivée ou départs d’enfants, résidence secondaire... D’autres sont dans une réelle nécessité, devant récupérer des liquidités pour subvenir aux besoins de la famille ou aider les enfants.

D’autres partent à l’étranger pour des raisons fiscales ou mutations professionnelles. Enfin les jeunes retraités vendent souvent car ils souhaitent se rapprocher de toutes les commodités : commerces, transports, hôpitaux...



EN SAVOIR PLUS SUR PARIS OUEST SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY :


Paris Ouest Sotheby’s International Realty est le leader de l’immobilier de prestige pour l’Ouest parisien avec 3 agences, dans le 16ème et à Neuilly-sur- Seine. Paris Ouest Sotheby’s International Realty propose de superbes pied-à-terre allant de l’appartement familial à l’hôtel particulier, en passant par le penthouse avec vue exceptionnelle sur les monuments parisiens. L’agence du 16ème, au 138, avenue Victor Hugo, accueille régulièrement des soirées de prestige pour ses clients internationaux.

www.parisouest-sothebysrealty.com

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Communiqué du 15 juillet 2014

Publié le mardi 15 juillet 2014

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