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Le Gouvernement précise le régime de l’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières

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Le Gouvernement précise le régime de l’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières

Pour mémoire, l’article 16 ter-II du PLFR2017-II institue pour les particuliers, la création d’un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir ou de terrains bâtis situés dans des communes classées, par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

Pour en bénéficier, la cession devra être à la fois :

  • précédée d’une promesse de vente unilatérale ou synallagmatique, signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
  • réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, ce qui serait au plus tard le 31 décembre 2022 (pour une promesse signée ou ayant acquis date certaine le 31 décembre 2020).

En outre, le cessionnaire devrait s’engager à réaliser et à achever des logements dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée (tel que déterminée par le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu).

Il s’agit là d’une condition de densité de l’offre de logements. Elle vise à s’assurer que l’abattement permettra effectivement de répondre le plus possible au « choc d’offre » par la libération de foncier.

Pour les biens immobiliers bâtis, les mêmes conditions doivent être remplies une fois les constructions existantes démolies.

Le cessionnaire devra s’engager à réaliser et à achever ces travaux de construction de logements dans les 4 ans suivant la date d’acquisition, par une mention portée dans l’acte authentique.

  • Le taux de l’abattement s’élèvera à 70 % de la plus-value nette imposable au titre de l’imposition sur le revenu.
  • ce taux sera porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux ou intermédiaires tels que respectivement définis à l’article L. 302-16 et aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation. La surface habitable de ces logements sociaux ou intermédiaires doit représenter « au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier ».


    Comme indiqué ci-avant, cet abattement exceptionnel est applicable sous condition de densification des constructions, par la réalisation de logements neufs permettant d’atteindre une surface de plancher au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée telle qu’elle résulte des règles posées par le plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu.

Le Gouvernement vient « de préciser et de rendre plus opérationnel l’engagement de densification pris par les cessionnaires », par amendement adopté au Sénat le 15 décembre.

  • Estimant que la fixation d’un taux de 90 % pourrait limiter l’ampleur du choc d’offre souhaité, le Gouvernement propose que la condition de densification soit considérée comme remplie dès lors que le bâtiment destiné à l’habitation aura un gabarit au moins égal à 80 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.
  • Par ailleurs, le Gouvernement a décidé de remplacer les mots « locaux destinés à l’habitation » , par « bâtiments d’habitation collectifs » estimant que cet aménagement permettra « de mieux circonscrire la nature des programmes immobiliers visés par la mesure, qui entend encourager une forte production de logements au sein de zones très tendues ».


    Consulter l’amendement adopté




Les sénateurs ont également adopté un autre amendement tendant à proposer que « la sanction prévue à l’encontre du cessionnaire, en cas de non respect de certains de ses engagements dans l’acte authentique et ayant permis au cédant de bénéficier d’un abattement exceptionnel sur la plus-value réalisée au titre de l’impôt sur le revenu, soit également applicable lorsqu’il ne respecte pas son engagement de construire une majorité de logements sociaux ou intermédiaires, qui lui permet de bénéficier d’un abattement majoré. »

Cet amendement N° 83 a été adopté avec un avis favorable du Gouvernement.


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Article de la rédaction du 16 décembre 2017

Publié le lundi 18 décembre 2017

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