L’indemnité de résiliation de bail commercial à l’épreuve de la TVA

Réponse d’expert n°30

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 Question :

Un locataire résilie par anticipation un bail commercial. Il doit verser au propriétaire à titre d’indemnisation, les loyers pour la période restant à courir jusqu’à la fin du bail.

Le bailleur doit il soumettre à la TVA les sommes perçues à ce titre ?

 La réponse des experts SVP : NON

Le versement d’une indemnité de résiliation est placé hors du champ d’application de la TVA s’il ne constitue pas la rémunération d’une prestation de service individualisée rendu à la partie versante.

Il convient dans chaque situation d’analyser les conditions de son versement.

En l’espèce, le locataire sortant a quitté les locaux et le versement de l’indemnité ne peut être analysé comme la rémunération d’une prestation de service, même si les modalités de calcul de l’indemnité sont basées sur le montant des loyers restant à courir contractuellement. De ce fait le bailleur n’aura pas à collecter la TVA sur la perception de ces sommes, elles sont placées hors du champ d’application de la TVA.

Cette position est le résultat d’une longue évolution jurisprudentielle qui a conduit le Conseil d’Etat à aligner sa jurisprudence sur la position de la Commission Européenne.

En effet, jusqu’en 1992 de tels versements étaient soumis à la TVA car ils étaient réputés avoir pour objet la réparation d’un préjudice commercial courant, correspondant aux aléas normaux inhérents à l’activité de location. (CE 15 mai 1992 n°66825).

A contrario la Commission Européenne estimait qu’en cas de versement de sommes postérieurement à la résiliation d’un bail, même qualifiés de loyers, ceux-ci perdaient la qualité de contrepartie d’un service et à ce titre sortaient du champ d’application de la TVA (Rep. Grossetête : JOCE 8 avril 1999 n°C/96 p 95).

Le Conseil d’Etat, puis l’administration fiscale ont progressivement aligné leurs raisonnements sur l’interprétation de la Commission Européenne.

Une instruction fiscale du 27 mars 2002 BOI 3 B-1-02, n°60 dispose désormais, que pour déterminer les règles de TVA applicables en matière d’indemnité, il convient d’analyser chaque situation de fait et les conditions de versement de ladite indemnité.

Si la contrepartie du versement s’analyse comme une prestation de service ou une livraison de bien au profit de la partie versante, la somme sera taxable.

A l’inverse si l’indemnité a pour objet exclusif la réparation d’un préjudice commercial (même courant), elle sera hors champ d’application de la TVA. Dans cette hypothèse l’émission d’une facture n’est pas nécessaire, l’opération n’étant pas d’ordre économique. Une pièce comptable devra toutefois être émise afin de pouvoir constater la charge fiscale liée à ce versement.