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L’EHPAD : un secteur d’investissement à prospecter

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L’EHPAD : un secteur d’investissement à prospecter

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E.H.P.A.D : Un secteur d’investissement à prospecter à l’heure où nombre d’épargnants souhaitent accroître leurs actifs immobiliers

Par Corinne Coccetta, Responsable immobilier au sein du Cabinet de Gestion Privée Equance


L’arrivée des baby-boomers à la retraite depuis 2005 déjà, l’allongement de l’espérance de vie avec la hausse prévue des personnes de plus de 60 ans ces prochaines décennies (population estimée à un tiers de la population française en 2040 [1])… : des phénomènes démographiques qui conduiront à une hausse de la population dite « très âgée » et dépendante au cours des prochaines décennies. Voué à un avenir prometteur, le secteur des E.H.P.A.D. doit donc être prospecté par les investisseurs particuliers qui recherchent à diversifier leur patrimoine, via, notamment, une réallocation d’actifs vers l’immobilier.

L’E.H.P.A.D (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est une maison de retraite constituée de chambres médicalisées dédiées à l’accueil de personnes âgées qui nécessitent une assistance journalière et permanente.

Au titre du patrimoine, c’est aussi un investissement éligible au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), toujours attractif, au regard des amortissements.

Par ailleurs, l’E.H.P.A.D a l’avantage, non négligeable pour l’investisseur, de présenter un faible risque de vacances locatives.

A l’instar des autres produits LMNP, l’investissement en E.H.P.A.D permet plusieurs déductions qui, en réduisant fortement voire en annulant fiscalement les revenus, réduisent ou annulent les impôts et prélèvements sociaux à payer sur les loyers perçus et ce, pendant de nombreuses années (voir encadré).


Points à surveiller attentivement

Pour réussir son investissement, pour qu’il soit rentable et pérenne, et parce que la durée de l’engagement est longue, il est essentiel de faire attention à deux éléments (en plus de la fiscalité) que sont la solidité financière et l’expérience du gestionnaire exploitant, ainsi que la qualité du bail commercial qui lie l’investisseur au gestionnaire exploitant.

- Le choix de l’exploitant est primordial : celui-ci doit avoir une solidité financière établie, des comptes et des bilans transparents, une politique de gestion cohérente et saine. Ces points clés doivent être vérifiés par les conseillers patrimoniaux qui sont à même d’obtenir ces renseignements, pour assurer à leurs clients investisseurs une sécurité maximum.

- Concernant la qualité du bail commercial, l’investisseur doit privilégier un bail ferme de 12 ans : au-delà de cette durée, le bail doit être enregistré devant notaire et engendre donc des frais supplémentaires. Une reconduction automatique de périodes successives de 9 ans chacune peut ensuite être mise en place, sans passer par la case notaire.

Il faut veiller également à ce que le bail comporte une clause mentionnant que le preneur renonce à la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale : cette clause éloigne les gestionnaires peu sérieux et fragiles, qui pourraient être tentés de rompre, de façon légale, un bail avantageux pour un investisseur qui aurait peut-être basé son choix sur ce critère, et se retrouverait dans une situation catastrophique.

S’ensuit toute une vérification des charges locatives usuelles, la remise aux normes médico-sociales, toutes autorisations et licences administratives aux fins de se conformer à la réglementation en vigueur, le renouvellement (quand celui-ci est nécessaire) et l’entretien du mobilier, les assurances diverses comme l’assurance de l’immeuble (risques d’incendie, d’explosion, de vols, de dégâts des eaux…), la responsabilité civile et la perte d’exploitation (couvrant les loyers dus aux investisseurs dans le cas où le bien serait inexploitable pour cause de catastrophe naturelle, incendie, tempête, dégât des eaux), ainsi que les dispositions liées aux gros travaux (articles 605 et 606 du code civil).

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Chronique de Corinne Coccetta (Equance)

Publié le jeudi 12 juillet 2012

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