Investissement locatif et démembrement de propriété ne font pas bon ménage
Le démembrement de propriété constitue en lui-même une technique de défiscalisation largement utilisée par les professionnels de la gestion patrimoniale.
Les différents régimes d’investissement locatif qui se succèdent depuis de nombreuses années (Périssol, Besson, Robien, Scellier, Censi-Bouvard...) constituent, quant à eux, autant d’opportunités de réduire ses impôts.
Si la finalité de ces techniques est identique, investissement locatif et démembrement de propriété ne font pas bon ménage.
Dispositif Scellier |
Acquisition en démembrement
- La réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré.
Il s’ensuit que le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments entant dans la base de l’avantage fiscal, tels que le logement, ses dépendances immédiates et nécessaires ou son terrain d’assiette, fait obstacle pour l’ensemble de l’immeuble au bénéfice de la réduction d’impôt (BOI 7 B-17-09 du 15 mai 2009, fiche 1 n°2)
De même, les parts des sociétés dont le droit de propriété est démembré ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt
Démembrement postérieur à l’investissement
La réponse est donnée par les termes mêmes de la loi. En effet, l’article 199 septvicies VII du CGI dispose que « la réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de la quelle intervient (...) le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts ».
Il n’est fait exception à cette règle que dans l’hypothèse où le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de « l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune » et que le « conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit », demande la reprise du dispositif à son profit.
Pour mémoire, la reprise du dispositif doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration (Voir annexe 12 de la l’instruction 5 B-17-09) qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.
