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Fiscalité immobilière : quoi de neuf en 2012 ?

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Fiscalité immobilière : quoi de neuf en 2012 ?

Cet article a été rédigé par par les avocats du groupe Fiscalité de Baker & McKenzie



- Modification de l’assiette du droit de 5% en cas de cession de parts de société à prépondérance immobilière (SPI) :

L’assiette du droit d’enregistrement de 5% applicable en cas de cession de parts de SPI est aujourd’hui constituée par le prix de cession des parts, c’est-à-dire dans la plupart des cas l’actif net réévalué de la société qui tient compte de l’ensemble des dettes de la SPI.

A compter du 1er janvier 2012, le législateur élargit cette assiette en retenant, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des droits immobiliers détenus, directement ou indirectement par la SPI, augmentée de la valeur réelle des autres éléments d’actifs, après déduction des seules dettes afférentes à l’acquisition des biens et droits immobiliers, à l’exclusion de tout autre élément de passif.

Sous couvert d’une volonté de mettre fin à des situations d’optimisation fiscale jugées abusives consistant à procéder avant la cession à des distributions financées par compte-courant d’associés, cette disposition va bien au-delà en interdisant la déduction de « vraies » dettes telles :

  • a. les dettes fiscales et sociales,
  • b. les dettes à l’égard des fournisseurs,
  • c. les dettes liées au financement de l’activité opérationnelle, par exemple dans l’hôtellerie, la distribution, la restauration, l’industrie,
  • d. les dettes contractées pour financer les stocks,
  • e. les dettes afférentes à l’acquisition d’autres actifs ou des travaux,
  • f. les avances et acomptes reçues sur les commandes,
  • g. les dettes initialement contractées pour l’acquisition d’un immeuble mais qui ont fait l’objet d’un refinancement.

Rappelons que la définition de la prépondérance immobilière en matière de droits d’enregistrement n’exclut pas les biens immobiliers affectés à l’exploitation ce qui conduit, compte tenu de la forte augmentation de valeur de l’immobilier ces dernières années, à considérer comme étant à prépondérance immobilière nombre d’entreprises qui n’ont pas une activité immobilière mais qui sont simplement propriétaires de l’immeuble dans lequel elles exercent leur activité.

Les titres des SCPI offerts au public seront exclus de ce nouveau dispositif.

Les cessions qui seront enregistrées avant le 1er janvier 2012 restent quant à elles soumises aux règles actuelles.



- Modification du régime fiscal des titres de SIIC et SPPICAV détenus par des particuliers

Dès 2011, les particuliers ne pourront plus pratiquer l’abattement de 40% sur les dividendes reçus des SIIC ou des SPPICAV.

En outre, il n’est plus possible d’inscrire des titres de SIIC dans un PEA, étant précisé que peuvent y demeurer ceux qui l’étaient déjà au 21 octobre 2011.



- Mesures incitatives pour transformer des bureaux et locaux commerciaux en logements

Le taux réduit d’IS de 19% au lieu de 33 1/3% sera applicable sur les cessions réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 d’immeubles à usage de bureaux ou de locaux commerciaux dès lors que le cessionnaire prendra l’engagement de transformer les locaux acquis en logements avant l’expiration d’un délai de 3 ans à compter de la clôture de l’exercice au cours duquel est intervenu l’acquisition.

Ce dispositif sera applicable si le cessionnaire est une SIIC, une SPPICAV ou de l’une de leurs filiales, une SCPI dont les titres sont offerts au public, mais également si le cessionnaire est une société soumise à l’IS dans les conditions de droit commun.

Si l’achèvement de l’immeuble n’intervient pas dans le délai de 3 ans, une pénalité de 25% de la valeur d’acquisition sera payable par le cessionnaire.


- Modification des droits d’enregistrement sur les cessions de parts de sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière

Aujourd’huiA compter du 1er janvier 2012
Parts de SARL/EURL, SNC, SC 3% pour la fraction excédant 23 K€ Inchangé
Actions de SAS, SA, SCA constatées par un acte en France 3% plafonné à 5 K€ - 3% pour la fraction inférieure à 200 K€
- 0,5% pour la fraction comprise entre 200 K€ et 500 000 K€
- 0,25% pour la fraction excédant 500 000 K€
Actions de SAS, SA, SCA constatées par un acte à l’étranger Exonérée - 3% pour la fraction inférieure à 200 K€
- 0,5% pour la fraction comprise entre 200 K€ et 500 000 K€
- 0,25% pour la fraction excédant 500 000 K€

Seront toutefois expressément exonérées de ces droits :

- les acquisitions réalisées lors d’une augmentation de capital ou rachat de ses propres titres ;
- les acquisitions de droits sociaux de sociétés placées sous procédure de sauvegarde ou en redressement judiciaire ;
- les acquisitions de droits sociaux au sein d’un même groupe d’intégration fiscale ;
- les opérations d’apport partiel d’actif.

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Chronique du Cabinet Baker & McKenzie de janvier 2012

Publié le lundi 23 janvier 2012

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