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Fiscalité immobilière : de nombreux changements à prendre en compte !

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Fiscalité immobilière : de nombreux changements à prendre en compte !

« Dans un contexte d’internationalisation des règles fiscales, l’immobilier est de plus en plus mis à contribution pour redresser les finances de la France »

Par Pierre Appremont, Associé Wragge Lawrence Graham & Co


Trois grandes tendances se dégagent aujourd’hui : l’internationalisation de la fiscalité immobilière, la mise à contribution de l’immobilier pour faire face au déficit budgétaire de la France, et l’incitation fiscale liée à la construction et à l’urbanisme. Revue de détail des nouvelles règles.

I. Internationalisation de la fiscalité immobilière

  • La modification de la convention fiscale franco-luxembourgeoise (avenant du 5 septembre 2014)

Pendant encore un an, les plus-values réalisées par une société luxembourgeoise, lors de la cession de titres d’une société française propriétaire d’actifs immobiliers situés en France, ne sont imposables qu’au Luxembourg et peuvent y être exonérées.

Cette situation devrait toutefois évoluer dès le 1er janvier 2016 :l’avenant du 5 septembre indique que les plus-values réalisées en cas de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière seront imposables dans l’Etat de situation des immeubles. Si l’Etat est la France, l’imposition sera alourdie.

  • Transparence sur le prix de transfert  Il concerne toutes les opérations réalisées entre sociétés d’un même groupe, généralement situées dans des Etats différents.

Depuis quelques temps, l’administration fiscale entend lutter contre les transferts de profits qui devraient être imposés localement (en l’occurrence, en France) vers des entités situées dans des États où la fiscalité est moins lourde. En France, un arsenal de règles a donc été progressivement mis en place pour contrôler ce type d’opérations. Cela ne concernait pas véritablement l’immobilier jusqu’alors ; cette situation est en train de changer.

Ainsi, depuis décembre 2013, les entreprises concernées doivent transmettre, spontanément et annuellement à l’administration fiscale française, les principes sur lesquels reposent leur politique de prix de transfert.

A noter que certaines sociétés sont dispensées de déclaration afin d’éviter que les transactions portant sur des montants faibles soient concernés et que des groupes purement français soient soumis à une obligation qui n’a pas réellement de sens pour eux.

Le dispositif de sanctions pour les entreprises ne respectant pas cette obligation a été renforcé par l’article 78 de la loi de finances pour 2015 : l’amende encourue est (selon les cas) de 10.000 € ou de 0,5 % du montant des transactions, ou de 5 % des bénéfices transférés au sens de l’article 57 du CGI.

  • L’intégration horizontale ou la nouvelle faculté de consolidation des résultats des sociétés françaises d’un groupe international.

Le gouvernement consacre l’intégration fiscale « horizontale »

La cour administrative d’appel de Versailles a confirmé la faculté pour des sociétés françaises de bénéficier d’une jurisprudence communautaire récente quant à la mise en place d’une intégration horizontale.

Cette décision va dans le sens du principe de liberté d’établissement. Il a été jugé que la situation avant cette décision établissait une discrimination entre les sociétés françaises détenues par une société mère établie en France et les sociétés françaises détenues par une société mère établie à l’étranger.

Ce dispositif d’intégration fiscale va permettre de consolider les résultats fiscaux des sociétés françaises détenues par une société mère située dans l’UE.

Mais attention : avant de mettre en place une intégration horizontale et de déterminer les sociétés françaises qui en seraient membres, il est nécessaire d’en vérifier, par le biais de simulations chiffrées le cas échéant, toutes les conséquences afin de s’assurer que l’opération se révèlera fiscalement favorable.

  • La représentation fiscale

Lorsqu’une personne physique ou morale non résidente de France réalisait une plus-value-immobilière en France, elle était auparavant dans l’obligation de désigner, en France, un représentant fiscal accrédité, responsable du calcul et du paiement lié à cette plus-value. Cette obligation générait des coûts significatifs et s’appliquait même en cas de moins-value.

La 2ième loi de finances rectificative pour 2014 supprime pour les personnes physiques et les sociétés ayant leur siège dans un Etat membre de l’UE ou de l’E.E.E. (l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein) cette obligation.

Cet assouplissement législatif s’applique à compter du 1er janvier 2015 pour les personnes physiques et aux exercices clos à compter du 31 décembre 2014 pour les personnes morales.

  • Plus-values des particuliers non-résidents de France : réduction de la fiscalité en vue

Le dispositif fiscal applicable aux plus-values immobilières réalisées par des non-résidents, prévoyait, d’une part, l’application d’un prélèvement à la source sur les plus-values de 33,1/3 %, ramené à 19 % lorsque le cédant était domicilié dans l’Union Européenne ; d’autre part, l’application des prélèvements sociaux de 15,5 % (CSG / CRDS / autres prélèvements sociaux). Ce dispositif est remis en cause par plusieurs décisions de jurisprudence et par des procédures devant les juridictions communautaires.

L’article 60 de la 2ème loi de finances rectificative pour 2014 a prévu de ramener ce taux à 19 % quel que soit le lieu de résidence du cédant, à compter du 1er janvier 2015.

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 15 janvier 2015

Publié le vendredi 16 janvier 2015

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