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Exonérations temporaires de droits de mutation des donations de biens immobiliers

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Exonérations temporaires de droits de mutation des donations de biens immobiliers

L’administration fiscale commente l’article 8 de la Loi de Finances pour 2015 qui a institué deux abattements sur la valeur d’un bien immobilier soumis aux droits de donation à l’occasion d’une mutation gratuite :

  • un abattement applicable aux donations entre vifs de terrains à bâtir, à condition qu’une habitation y soit construite dans un délai de quatre ans ;
  • un abattement applicable aux donations entre vifs d’immeubles neufs.

L’exonération en faveur des donations de terrains à bâtir

En premier lieu, l’article 8 créé un article 790 H du CGI aux termes duquel les donations entre vifs, réalisées en pleine propriété (et donc ne pas résulter d’un démembrement) et constatées par un acte authentique signé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015, de terrains à bâtir définis à l’article 257-I-2-1° du CGI sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de la valeur déclarée de ces biens, lorsque l’acte de donation contient l’engagement par le donataire, pris pour lui et ses ayants cause, de réaliser et d’achever des locaux neufs destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte, à concurrence de :

  • 100 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’un descendant ou d’un ascendant en ligne directe, du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ;
  • 45 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’un frère ou d’une sœur ;
  • 35 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’une autre personne.

L’exonération est subordonnée à la condition que le donataire ou, le cas échéant, ses ayants cause justifient, à l’expiration du délai de quatre ans, de la réalisation et de l’achèvement des locaux destinés à l’habitation mentionnés au premier alinéa du présent article.

L’ensemble des donations consenties par un même donateur ne peuvent être exonérées qu’à hauteur de 100 000 €. Ce ne sont donc pas les droits du donataire qui sont visés par le plafond mais ceux que transmet le donateur.

Le régime normal d’imposition de la transmission s’appliquerait ensuite à la fraction non exonérée. Après application, le cas échéant, de l’abattement correspondant au lien de parenté entre le donateur et le donataire la mutation serait imposée selon le barème progressiffigurant à l’article 777 du CGI.

L’exonération en faveur des donations de logements neufs

En second lieu, l’article 8 a créé un article 790 I du CGI, qui instaure une exonération partielle de DMTG sur les donations entre vifs d’immeubles neufs à usage d’habitation.

En effet, les donations entre vifs, réalisées en pleine propriété, d’immeubles neufs à usage d’habitation pour lesquels un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, constatées par un acte authentique signé au plus tard dans les trois ans suivant l’obtention de ce permis, sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de la valeur déclarée de ces biens, à concurrence de :

  • 100 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’un descendant ou d’un ascendant en ligne directe, du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ;
  • 45 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’un frère ou d’une sœur ;
  • 35 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’une autre personne.

L’exonération est subordonnée à la double condition que l’acte constatant la donation soit appuyé de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux prévue à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme et que l’immeuble neuf à usage d’habitation n’ait jamais été occupé ou utilisé sous quelque forme que ce soit au moment de la donation.

L’ensemble des donations consenties par un même donateur ne peuvent être exonérées qu’à hauteur de 100 000 €.

L’administration a précisé le régime dans une mise à jour de la base BOFIP-Impôt sous la référence : BOI-ENR-DMTG-20-20-20-20150513, n°330 et s.

L’article 8 a également instauré une pénalité en cas de non-respect des conditions ouvrant droit aux deux exonérations.

À cette fin, elle a complété l’article 1840 G ter CGI par un III disposant qu’en cas de non-respect des conditions ouvrant droit aux exonérations prévues aux articles 790 H et 790 I, le donataire ou ses ayants cause acquittent un droit complémentaire égal à 15 % du montant déterminé au I du présent article, hors intérêts de retard.

Il est néanmoins précisé que cette pénalité ne s’appliquerait pas en cas de licenciement, d’invalidité, de décès du donataire ou de l’une des personnes soumises à imposition commune avec lui. De plus, cette pénalité ne s’appliquerait pas non plus lorsque le donataire ne respecte pas les conditions d’obtention de l’avantage fiscal « en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté ».

L’administration a précisé le régime des pénalités : BOI-ENR-DMTG-20-20-20-20150513, n°510 et s.

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Article de la rédaction du 14 mai 2015

Publié le vendredi 15 mai 2015

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