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Exonération de plus-value au titre de la résidence principale : assouplissement du délai normal de vente

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Le Conseil d’Etat considère qu’un délai de 22 mois entre la mise en vente et la vente d’un bien immobilier ne fait pas obligatoirement échec à la mise en oeuvre de l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale dès lors qu’au regard des circonstances ce délai peut être considéré comme normal.

Conformément aux dispositions de ’article 150 U-II-1° du CGI les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées.

Par principe, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cette condition exclut les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente.

Ainsi, l’exonération ne s’applique notamment pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou sont devenus vacants.

Cela étant, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Aucun délai maximum pour la réalisation effective de la cession ne peut être fixé a priori, même si la doctrine administrative prévoit que, dans la majorité des cas, le délai d’une année constitue le délai maximal.

Pour mémoire, Christine Lagarde, alors ministre des finances, avait porté ce délai à deux ans compte-tenu des difficultés du secteur de l’immobilier pour les cessions réalisées au titre des années 2009 et 2010. La mesure n’a pas été reconduite.

En effet, l’appréciation du délai normal de vente est, en dernier ressort, une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières...).


Dans une décision récente la haute juridiction vient de juger « qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal ; qu’il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de l

a date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu ».

Dans l’espèce soumise à la censure du Conseil d’Etat, l’administration fiscale avait, suite à un contrôle fiscal, redressé un contribuable qui s’était prévalu des dispositions de l’article 150-U-I-1° du CGI afin d’être exonéré de plus-value immobilière au titre d’une cession.

En pratique, le contribuable en question était une SCI qui avait vendu un bien immobilier constituant la résidence principale de son associée unique. Mise en vente, le 24 novembre 2005, le bien avait été cédé le 18 septembre 2007. Un délai de prés de 22 mois s’était donc écoulé entre la mise en vente et la vente. Eu égard à ce laps de temps, l’administration avait considéré que l’associé n’occupait plus le bien à la date de la vente et partant qu’il ne pouvait pas bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale.

La haute juridiction reproche à la cour administrative d’appel de s’être « bornée à relever que » l’associée unique « n’occupait plus ce bien » au jour de la vente « sans rechercher si le délai pendant lequel ce bien était demeuré inoccupé pouvait, dans les circonstances de l’espèce et au regard des éléments d’appréciation mentionnés au point 3, être regardé comme normal » (CE du 7 mai 2009, n°356328).

Rappelons que le Ministère de l’Economie et des Finances s’est déclaré il y a un peu plus d’un an favorable à une appréciation circonstanciée de la condition tenant au délai normal « l’administration fiscale apprécie de manière circonstanciée chaque situation, y compris au regard des raisons conjoncturelles et notamment de la situation du marché immobilier qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal » (RM Marie-Louise Fort, JOAN du 29 janvier 2013, Question n°12019)

Crédit photo : Fotolia


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Article de la rédaction du 14 mai 2014

Publié le mercredi 14 mai 2014

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