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Exonération de la taxe de 3% sur les immeubles : calcul du ratio de prépondérance immobilière

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En application de l’article 990 D du CGI, les entités juridiques françaises ou étrangères, qui détiennent directement ou indirectement des droits réels sur un ou des actifs immobiliers situés en France, sont redevables d’une taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale desdits biens, sous réserve qu’ils ne puissent être exonérés en application des dispositions prévues à l’article 990 E du code précité.

La taxe concerne les immeubles bâtis et non bâtis situés en France et les droits réels portant sur de tels immeubles (usufruit, droit d’usage...). Aucune distinction n’est à faire selon que l’immeuble est donné ou non en location, et selon la nature de la location ou de l’utilisation de l’immeuble.

La base d’imposition exclut la valeur des immeubles affectés par l’entité imposée ou par des entités interposées à leur activité professionnelle autre qu’immobilière ou à celle d’une entité juridique du même groupe.

L’article 990 E 2° du CGI (dans sa version applicable au présent litige) dispose que cette taxe prévue à l’article 990 D n’est pas applicable aux personnes morales :

« a) Dont les actifs immobiliers, au sens de l’article 990 D, situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques.(...) ». 




Rappel des faits

La SCI P ayant son siège social à Paris est propriétaire d’un bien immobilier situé dans cette même ville. Les parts sociales de la SCI P sont détenues à 99.80 % par la société P Holdings Limited, société de droit anglais ayant son siège social en Grande Bretagne. Le capital de la société P Holdings est détenu à 50 % par la société CI ayant son siège à Jersey .

La société CI a été destinataire le 1er août 2008 d’une proposition de rectification émise par les services de la DSF de Paris Ouest portant sur un rappel de taxe de 3 % prévues à l’article 990 D du CGI pour les années 2002 à 2008.

Le 6 mars 2012, la société CI a présenté une réclamation contentieuse en expliquant qu’elle bénéficiait du dispositif exonératoire de la taxe de 3 % prévu à l’article 990 E 2° du CGI en faveur des entités juridiques ne présentant pas une prépondérance immobilière.

Cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet de l’administration fiscale le 2 septembre 2013.

Le TGI de Paris a par décision du 29 mai 2015  infirmé la décision de rejet de l’administration fiscale et  prononcé le dégrèvement de la taxe de 3 % mise à la charge de la société CI.

Le directeur régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris a fait appel de la décision.


La Cour rappelle que pour procéder au calcul du ratio de la prépondérance immobilière, il convient de faire le rapport, pour chaque année d’imposition , des deux ensembles constitués

  • d’une part par le numérateur portant sur la valeur vénale des immeubles situés en France, directement ou par personne interposée,
  • et le dénominateur comprenant la valeur vénale de tous les actifs français détenus directement ou indirectement par l’entité juridique concernée par la taxe de 3 % ;

Ainsi, il devait être pris en compte tant au numérateur qu’au dénominateur la valeur vénale du bien immobilier situé à Paris pour chaque année concernée.

En revanche, la proposition de calcul proposée par la société CI consistant à rajouter au dénominateur la créance en compte courant détenue par la société P Holdings correspondant au prêt consenti par la société mère pour l’acquisition du bien immobilier ne peut être retenu :

« Cela reviendrait à prendre deux fois en compte la valeur de l’immeuble, une première fois directement, une seconde fois par anticipation sur son prix de vente  ; que ce mode de calcul procédant d’une approche purement abstraite ne peut pas être retenu... »




Partant la Cour a infirmé le jugement du TGI déféré et débouté la société CI de sa demande de dégrèvement de la taxe de 3 % mise à sa charge au titre des années 2002 à 2008 .


Arrêt de la CA de Paris du 7 mai 2018, n° 16/03476

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 14 mai 2018

Publié le mardi 15 mai 2018

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