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Exonération de la plus-value immobilière au titre de la résidence principale : attention au délai !

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Exonération de la plus-value immobilière au titre de la résidence principale : attention au délai entre la mise en vente et la vente

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L’article 150 U-II-1° du CGI prévoit que les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. (Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec le logement).

Dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers applicable depuis le le 1er janvier 2004, l’administration admet, lorsque l’immeuble a été occupé jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération ne soit pas écartée à la condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente.

Dans son instruction du 14 janvier 2004 (BOI 8-M-1-04) l’administration indique :

« Il ne peut être fixé, a priori, aucun délai maximum pour la réalisation d’une telle cession. Toutefois, dans la majorité des cas, un délai d’une année doit constituer le délai maximal. Il s’agit d’une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences exposées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.).

En tout état de cause, lorsque le délai excède la durée normale de vente, le seul fait que l’immeuble ait été mis en vente n’est pas considéré comme de nature à justifier l’exonération de la plus-value, notamment s’il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local ».

Dans le cadre du plan de relance de l’économie, Christine Lagarde avait annoncé le 3 mars 2009 : « afin de ne pas freiner la mobilité, notamment professionnelle, des propriétaires-occupants, une instruction fiscale viendra préciser que pour les cessions intervenues en 2009 et 2010 et compte tenu du contexte immobilier actuel, l’exonération des plus-values réalisées lors de la cession d’une résidence principale restera acquise pendant une durée de deux ans à compter de la mise en vente  ».

Pour ce faire, l’immeuble doit avoir été occupé par le cédant jusqu’à la mise en vente et ne pas avoir été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

L’administration a pris acte de cet aménagement dans une instruction en date du 31 mars 2009.


Cette mesure de faveur n’ayant , à ce jour, pas été pérennisée par l’administration ou le législateur, il convient de considérer que pour les ventes réalisées depuis le 1er janvier 2011, l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale ne restera acquise que pendant une durée d’un an à compter de la mise en vente.

En dépit de ce retour à la réglementation initiale issue de l’instruction de 2004, il ne faut pas considérer que ce délai d’un an est un délai fixe et ce pour trois raisons :

- D’une part parce que l’administration admet depuis 2004 qu’il y a lieu de tenir compte « des circonstances de l’opération » ;

- D’autre part la ministre de l’économie a déjà eu l’occasion de rappeler que « les agents de la direction générale des finances publiques (DGFiP) effectuent une appréciation circonstanciée de chaque situation, en tenant compte notamment des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente » (RM Christophe Priou JOAN du 8 septembre 2009, question n°42316)

- Enfin, parce que la jurisprudence apprécie chaque situation au regard des faits. Elle a ainsi accordé l’exonération au titre de la résidence principale alors même que 2 ans et demi s’étaient écoulés entre la vente et la mise en vente (Au cas particulier, le Conseil d’Etat avait tenu compte de la procédure de modification du plan d’occupation des sols engagée par la commune dans la mesure ou elle rendait incertaines les transactions dans ce secteur : (CE n°308051 du 6 octobre 2010)

  • Même si l’arrêt a été rendu sous l’ancien régime des plus-values immobilières (Art. 150 C du CGI), cette jurisprudence doit pouvoir être appliqué au nouveau régime de l’article 150 U-II-1° du CGI.

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Fiche technique du 27 janvier 2011

Publié le vendredi 28 janvier 2011

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