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Impact de la réforme des plus-values immobilières sur l’industrie du logement

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Impact de la réforme des plus-values immobilières sur l’industrie du logement

Impôt sur le revenu


Entretien avec Mathieu FINAZ, Directeur fiscal Bouygues Immobilier

Contexte


Suite à la censure partielle des sages du Conseil Constitutionnel, l’article 27 de la loi de finances pour 2014 portant réforme du régime des plus-values immobilières est entré en vigueur.

Nous avons contacté Mathieu Finaz, directeur Fiscal de Bouygues Immobilier afin qu’il nous livre notamment ses impressions sur les aménagements apportés au « nouveau » régime des plus-values et plus généralement sur la situation du secteur immobilier.




Fiscalonline : Bonjour Monsieur Finaz. Pouvez- vous vous présenter ?

Mathieu Finaz : Avant de gérer la fiscalité quotidienne d’un groupe, j’ai pratiqué la fiscalité en qualité d’avocat pendant près de 10 ans.

Cette expérience m’a confronté à une grande diversité de problématiques fiscales avec une dominante sur les deals corporate et immobiliers, le plus souvent avec des intervenants internationaux.

Je suis, aujourd’hui, à la croisée entre la pratique de la fiscalité comme avocat et comme fiscaliste d’entreprise et tire de cette double expérience, une approche « commerciale » de mes prescripteurs internes au Groupe que je considère comme des clients, doublée d’une recherche constante de pragmatisme.

J’aime cette discipline parce qu’elle est jalonnée de contraintes que nous devons nous efforcer de rendre intelligibles tout en poursuivant l’objectif de proposer des solutions acceptables.


Fiscalonline : Le nouveau régime des plus-values immobilières vient d’être rétroactivement légalisé. Concernant les terrains à bâtir, les sages ont eu raison de la suppression de l’abattement adoptée par les députés. Pensez-vous que cette censure aura un impact positif sur les ventes de terrains et la lutte contre la rétention foncière ?

Mathieu Finaz : Oui. La suppression de l’abattement pour durée détention telle qu’envisagée dans la loi de finances, avant la censure du Conseil Constitutionnelle, bloquait de nombreuses négociations avec des vendeurs de terrains à bâtir. Ceux-ci préféraient finalement conserver leurs terrains en attendant qu’une nouvelle réforme réintroduisant un abattement voit le jour.

La censure du Conseil Constitutionnel débloque ces négociations. Les vendeurs de terrains à bâtir sont à nouveau disposés à vendre.

Paradoxalement, nous constatons que l’objectif poursuivi par le Gouvernement de libérer des terrains pour permettre la construction de logements sera atteint par l’entremise du Conseil Constitutionnel.


Fiscalonline : Les professionnels du droit et du chiffre ne semblent pas interpréter la modification législative, suite à la censure, de la même manière au regard de l’abattement pour durée de détention. Pour certains l’abattement applicable en cas de plus-value de cession de terrains à bâtir doit conduire à une exonération au bout de trente. Pour les autres le régime d’abattement est identique à celui applicable aux immeubles bâtis. Quel est votre sentiment ?

Mathieu Finaz : La lecture littérale de l’article 27 de la loi de finances telle que censurée par les sages conduit à appliquer le régime des plus-values de cessions d’immeubles bâtis aux terrains à bâtir (hormis l’abattement exceptionnel de 25%). Autrement dit, les plus-values de cessions de terrains à bâtir devraient bénéficier :

  • De l’abattement pour durée de détention sur 22 ans pour le calcul de l’impôt sur le revenu de 19% et,
  • De l’abattement pour durée de détention sur 30 ans pour le calcul des prélèvements sociaux de 15,5%.

Toutefois, en dépit de cette lecture littérale de l’article 150 VC (Non modifiée à ce jour), l’administration envisage, sur la base des commentaires du Conseil Constitutionnel, d’appliquer l’ancien régime d’abattement pour durée de détention sur 30 ans en vigueur depuis le 1er février 2012.


Fiscalonline : À votre avis, y-aura-t-il une nouvelle tentative du gouvernement pour supprimer l’abattement pour durée de détention sur les terrains à bâtir ?

Mathieu Finaz : Je perçois de nos contacts avec le Gouvernement que celui-ci n’envisage pas, à ce stade, de supprimer l’abattement pour durée de détention sur les terrains à bâtir et risquer une 3ème censure du Conseil Constitutionnel (pour rappel, la suppression de l’abattement pour durée de détention avait déjà été introduite par le Gouvernement l’an dernier et censurée par les sages dans leur décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012).


Fiscalonline : L’article 27 prévoit également, sous conditions, une prolongation au-delà du 31 août 2014 de l’abattement exceptionnel de 25% pour les mutations de biens immobiliers situés en zone tendue. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Mathieu Finaz : Les plus-values de cessions d’immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement exceptionnel de 25% qui s’ajoute aux 2 abattements retenus pour le calcul des plus-values assujetties à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

À titre dérogatoire, cet abattement exceptionnel continuera à s’appliquer après la date butoir du 31 août 2014 pour les seules ventes d’immeubles bâtis situés en zone tendue. Une zone tendue est une zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants caractérisée par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Les communes de ce périmètre sont répertoriées dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

L’acquéreur de l’immeuble bâti doit souscrire, dans l’acte d’acquisition, un engagement de démolir les constructions et bâtir dans les 4 ans des logements dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 90% de la surface autorisée par le coefficient d’occupation des sols. Le non-respect de cet engagement est sanctionné par une amende de 10% du prix d’acquisition de l’immeuble bâti due par l’acquéreur. Le vendeur n’encoure aucune pénalité.

La prolongation de l’abattement exceptionnel vise :

  • Les ventes actées entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 et,
  • Les ventes actées ultérieurement, entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, à condition que la promesse de vente ait acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014.


Fiscalonline : Que pensez-vous de cette prolongation ? Est-elle de nature selon-vous à libérer le foncier en zone tendue pour construire des logements ?

Mathieu Finaz : Oui, cette prolongation est une très bonne nouvelle pour l’industrie du logement. Nous constatons, dans les négociations que nous avons avec les vendeurs, que la fiscalité guide clairement leur décision de vendre ou de conserver leur foncier.


Fiscalonline : Plusieurs députés ont soulevés le problème de la définition du terrain à bâtir ? Pensez-vous que le gouvernement devrait légiférer et proposer une définition fiscale ?

Mathieu Finaz : Un terrain à bâtir est un terrain constructible qui est nu ou qui porte une construction dans un état la rendant impropre à un quelconque usage (e.g. ruine avancée, chantier inabouti). Il s’agit là de la définition retenue en matière de TVA immobilière. Cette définition est claire et ne me semble pas appeler de modification.

Dans les zones tendues où l’offre de logements est insuffisante pour satisfaire la demande, l’essentiel des terrains disponibles pour édifier des logements est constituée d’immeubles bâtis. Il est donc légitime que, pour encourager la libération de ce foncier, les plus-values de cessions d’immeubles bâtis bénéficient d’une fiscalité plus favorable que les plus-values de cessions de terrains à bâtir.

Par ailleurs, en matière de TVA et de droits d’enregistrement, le clivage entre les immeubles bâtis et les terrains à bâtir n’a finalement pas d’impact pour les promoteurs dans la mesure où ceux-ci récupèrent la TVA et souscrivent & respectent l’engagement de construire dans les 4 ans qui les exonère de droits d’enregistrement.


Fiscalonline : « Les Echos » (Edition du 31/12-01/01) évoquaient un recul des permis de construire et des mises en chantier sur les trois derniers mois, de septembre à novembre 2013. Les mises en chantier sur la même période ont fléchi de 4,4% et de 5,7% sur les douze mois. Pensez-vous que les mesures adoptées permettront d’enrayer ce recul du marché des logements neufs ? Quelles mesures fiscales pourraient y contribuer selon vous ?

Mathieu Finaz : Non. Après les mesures prises en amont dans la chaîne de production d’immeubles constituées par l’accélération de l’abattement pour durée de détention pour le calcul de l’impôt sur le revenu et l’abattement exceptionnel destinés à libérer du foncier, il conviendrait de prendre des mesures en aval pour encourager véritablement les investisseurs à acquérir des logements. De telles mesures passent, en particulier, par l’assouplissement du régime d’investissement locatif Duflot.


Fiscalonline : Le régime d’investissement locatif Duflot est entré en vigueur il y a 1 an. Quelles conclusions tirez-vous de ce régime qui ne semble pas susciter l’engouement attendu ?

Mathieu Finaz : Ce régime tarde à décoller du fait des contraintes de loyers qu’il implique et des menaces maintenant dissipées qui ont pesées sur leur renforcement.

La prise en compte de la réduction d’impôt de ce régime dans le plafonnement des niches fiscales abaissé à 10 000 € ne joue pas non plus en sa faveur. Pourtant, nous l’avons examiné à la loupe, ce régime est attractif à condition d’acquérir le bon produit dans la bonne zone.


Fiscalonline : L’immobilier est-il (encore) un placement à privilégier en 2014 ?

Mathieu Finaz : Nombre d’études anticipent que cette année sera sans surprise avant un redémarrage en 2015. Dans cette optique, 2014 serait la bonne année pour investir.


Fiscalonline : Merci pour vos réponses et votre disponibilité.

Mathieu Finaz : Merci à Fiscalonline pour ses études et son regard averti sur les nouveautés fiscales.

Propos recueillis le 6 janvier 2014 ©2014 fiscalonline.com

newsletter de Fiscalonline

Entretien avec Mathieu FINAZ, Directeur fiscal Bouygues Immobilier

Publié le mercredi 8 janvier 2014

1 Message

  • l’impact est surtout visible dans la construction de logements individuels sur des "petits" dossiers comme les détachement de 1 ou 2 lots qui touchent les "petits "propriétaires fonciers et tous le tissus local de la construction.

    Malgré le terme"petit", cela représente une part non négligable du CA annuel du batiment et a un impact sur tous le térritoire francais.

    Il est à mettre en connexion avec des politiques locales d’urbanisme (loi SRU surtout) qui tendent à restreindre fortement les possibilités de construction de maisons individuelles.

    Ces 2 facteurs conjugués apportent un blocage dans les secteurs tendus (sud est de la france par exemple) avec une flambée des prix des terrains à batir qui se répercutent sur tout le marché de l’immobilier, entrainant par là même dans leurs sillages le prix des loyers.

    la tendance de faire du neuf en remplacement du vieux n’aura qu’un temps et ne peux que apporter de la densification, cohérente avec du collectif, mais incompatible avec les besoins réels de la population qui aspire à un pavillon et un bout de jardin qui ne soit pas une grande térrasse.

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