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Douze propositions pour moderniser et simplifier la fiscalité immobilière !

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Proposition n°10 : option à la TVA sur les loyers

Permettre d’opter à la TVA [1] pour une partie seulement des loyers relatifs à un immeuble et affranchir l’option du formalisme afin de faciliter la prise à bail par certaines catégories de locataires

- Contexte

La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA.

Il est toutefois possible sur option de soumettre les loyers à la TVA (sauf locaux à usage d’habitation). L’intérêt d’une telle option est de permettre au propriétaire de récupérer la TVA sur ses propres dépenses et notamment les travaux de construction, de rénovation et d’entretien des immeubles.

Cette option, pour être valable, doit respecter un certain formalisme et par ailleurs doit en principe porter sur l’intégralité de l’immeuble lorsque celui-ci est détenu par un seul propriétaire.

- Problématique

Dans le cas d’un immeuble occupé par plusieurs locataires et détenu par un seul propriétaire, ce dernier peut avoir intérêt, d’un point de vue commercial, à ne pas opter pour l’assujettissement des loyers à la TVA sur la totalité de l’immeuble, notamment lorsque un ou plusieurs locataires ne peuvent pas la récupérer en totalité mais à conserver cette faculté d’option pour les autres lots.

Par ailleurs, lorsque l’option pour l’assujettissement des loyers à la TVA ne respecte pas le formalisme imposé par les textes, l’option est considérée comme n’étant pas valablement exercée, ce qui est susceptible d’entraîner la perception rétroactive de la contribution sur les revenus locatifs et la régularisation de tout ou partie de la TVA déduite par le propriétaire (notamment celle relative aux travaux et à l’acquisition de l’immeuble). Il convient d’ailleurs de noter que la jurisprudence fait une application stricte des textes à cet égard.

- Solution proposée

Il est proposé

  • de permettre au propriétaire d’opter à la TVA pour une partie seulement de l’immeuble qu’il donne en location, et,
  • d’instituer une présomption d’option lorsque les loyers sont facturés au locataire avec de la TVA et que cette TVA est régulièrement collectée et déclarée par le propriétaire.

[1] Article 260-2° du code général des impôts


Proposition n° 11 : Lisser la définition des surfaces pour les taxes immobilières

Plus de lisibilité en matière de taxes d’urbanisme en harmonisant la définition des surfaces qui sert d’assiette aux différentes taxes afin d’améliorer la comparatibilité des évaluations immobilières et des charges

- Contexte

Il existe une multiplicité des références de surfaces utilisées dans l’immobilier et plus particulièrement pour le calcul des taxes d’urbanisme :

  • Ainsi, la taxe locale d’équipement (TLE) [1] , le versement pour dépassement du plafond légal de densité [2] , la taxe pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement, la taxe des espaces naturels sensibles [3] et la taxe spéciale d’équipement routier de la Savoie [4] se réfèrent à la notion de Surface Hors Œuvre Nette (SHON) ;
  • La redevance pour création de bureaux [5] (RCB) se réfère à une notion de surface utile ;
  • La taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage en Ile de France [6] (TABIF) ne se réfère à aucune définition précise et le calcul s’effectue sur une superficie ;
  • La redevance d’archéologie préventive se réfère selon le cas à la SHON, la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) ou la surface au sol ;
  • Enfin la taxe foncière sur les propriétés bâties (TF) se réfère à une notion de surface pondérée du local de référence déterminée en affectant la surface réelle [7] de correctifs.

Certaines surfaces font l’objet d’une définition légale : la SHOB [8] , la SHON [9], ou dans le domaine de l’immobilier résidentiel la surface habitable [10] . Il n’existe toutefois pas de définition légale de la surface utile pour l’immobilier d’entreprise.

- Problématique

La multiplicité des surfaces est source de confusion. L’absence de définition de la surface utile est source de discussion et d’insécurité juridique.

- Solution proposée

Il est proposé de limiter les références de surfaces pour les taxes d’urbanisme à deux définitions. L’une serait la SHON dont la définition est déjà apportée par le code de l’urbanisme. L’autre serait une définition de la surface utile qu’il conviendrait d’établir avec l’aide des experts immobiliers. La RCB, la TABIF et la TF se réfèreraient à la définition de la surface utile, les autres taxes listées ci-dessus à la SHON.

[1] Articles 1585 D du code général des impôts et article 317 septies de l’annexe II du code général des impôts [2] Ancien article R 3333-3 du code de l’urbanisme. Assiette constituée par la valeur du terrain nécessaire pour construire une surface de plancher calculée par référence à la SHON dépassant le plafond. [3] Article L 142-2 du code de l’urbanisme [4] Article 1559-0 B du code général des impôts [5]Article L 520-5 et R 520-2 du code de l’urbanisme [6] Article 231 ter du code général des impôts [7] Article 1496 II du code général des impôts [8] Article RV 112-2 du code de l’urbanisme premier alinéa [9] Article R 112-2 du code de l’urbanisme alinéa 3 [10] Article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation


Proposition n° 12 : Supprimer la taxe de 3%

Moins de formalisme en supprimant les obligations déclaratives liées à la taxe de 3% pour améliorer l’image et l’attractivité des la France

- Contexte

Introduite le 1er janvier 2003 [1], la taxe de 3% est une taxe annuelle assise sur la valeur vénale des immeubles situés en France et possédés directement ou indirectement par une entité juridique française ou étrangère.

Il existe un certain nombre d’exonérations et en particulier la possibilité pour l’entité juridique concernée de s’affranchir de l’impôt en déposant une déclaration dévoilant certaines informations dont les noms et adresses de ses associés ou membres et le pourcentage de participation détenu par chacun d’eux.

En réalité, tout le dispositif a pour but, lorsqu’un immeuble est détenu à travers une ou plusieurs sociétés, de connaitre l’identité des investisseurs finaux afin de vérifier que ne se cache pas une personne physique tentant d’échapper à l’ISF.

- Problématique

Si l’on peut comprendre l’objectif poursuivi par ce dispositif, force est de constater qu’il impose à l’ensemble des investisseurs immobiliers qu’ils soient français, étrangers, institutionnels ou non, des obligations déclaratives lourdes et complexes sanctionnées par une pénalité fiscale exorbitante. L’administration fiscale a fait un effort louable de simplification du régime dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2007 notamment en autorisant les entités juridiques à s’abstenir de dévoiler leurs petits actionnaires. Cela étant, la taxe de 3% ainsi aménagée a fait l’objet de 34 pages de commentaires administratifs [2], ce qui donne une idée de sa complexité rémanente. A notre connaissance, la France, la Grèce et l’Espagne sont les seuls pays au monde à avoir un tel dispositif.

En pratique, ces obligations déclaratives ne sont souvent pas satisfaites pas les investisseurs non institutionnels qui ignorent qu’elles s’imposent à eux. Il est toutefois extrêmement rare qu’en pareil cas la taxe de 3% soit appliquée car le dispositif est largement méconnu au sein même de l’administration fiscale. Ce sont donc essentiellement les investisseurs institutionnels français et étrangers, éclairés par les recommandations de leurs conseils, qui satisfont aux obligations déclaratives alors qu’ils sont les moins concernés par la question de l’ISF. Pour un seul fonds d’investissement le respect de l’obligation déclarative peut conduire au dépôt d’une centaine de déclarations par an !

- Solution proposée

Le constat exposé ci-avant nous conduit à recommander une suppression pure et simple de la taxe de 3%, dispositif qui est à notre sens peu efficace au regard de sa complexité, non significatif en termes de recettes fiscales et qui nuit à l’image et à l’attractivité de la France.

[1] Articles 990 D à 990 G du code général des impôts [2] Instruction du 7 août 2008 (BOI 7 Q-1-08)


A propos des auteurs

Christine Daric et Olivier Mesmin Avocats Associés, Baker & McKenzie SCP 1 RUE PAUL BAUDRY, 75008 PARIS

- Christine Daric
- Tel : + 33 (0)1 44 17 59 05
- Email : christine.daric@bakermckenzie.com



- Olivier Mesmin :
- Tel : + 33 (0)1 44 17 59 92
- Email : olivier.mesmin@bakermckenzie.com



www.bakernet.com

Baker & McKenzie SCP

Tel : + 33 (0) 1 44 17 53 00

Fax : + 33 (0) 1 44 17 45 75

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Proprositions fiscales du Cabinet Baker et McKenzie de septembre 2010

Publié le vendredi 10 septembre 2010

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