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Douze propositions pour moderniser et simplifier la fiscalité immobilière !

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Proposition n° 7 : Activité immobilière et ISF

Étendre sous certaines conditions la définition des biens professionnels exonérés d’ISF aux parts de sociétés dont l’objet consiste à gérer leur patrimoine immobilier afin de ne pas pénaliser les entrepreneurs créateurs d’emplois et d’activité dans ce secteur d’industrie

- Contexte

Sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) les contribuables qui possèdent un patrimoine excédant un certain seuil (790 000€ pour l’année 2010) [1].

Les actifs répondant à la définition de « Biens Professionnels » sont exonérés d’ISF. Sont considérés comme Biens Professionnels, sous certaines conditions, les parts ou actions détenues par le contribuable dans une société dans laquelle il exerce son activité professionnelle.

Ne sont toutefois pas considérés comme Biens Professionnels les parts ou actions de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur patrimoine mobilier ou immobilier[2] . L’administration fiscale entend appliquer cette règle aux sociétés privées animatrices de leur groupe détenant des parts de SCI [3].

- Problématique

Constituer et gérer un patrimoine immobilier est un métier comme un autre créateur de richesses et d’emplois [4].

L’entrepreneur qui exerce son talent dans ce secteur d’industrie ne devrait pas être traité différemment de celui qui a choisi un autre secteur. Dès lors et pour autant que cette activité soit exercée à titre principal au sein d’une société, l’on ne voit pas pourquoi la participation détenue dans cette société ne serait pas éligible à l’exonération d’ISF en tant que Bien Professionnel.

Il conviendrait toutefois selon nous de réserver le bénéfice de l’exonération au contribuable qui consacre l’essentiel de son temps à une gestion dynamique du patrimoine immobilier, sauf à supprimer l’ISF, ce qui aurait un sens mais nous savons à quel point la question est politiquement sensible.

- Solution proposée

La solution proposée consisterait donc à élargir la définition des Biens Professionnels exonérés d’ISF afin d’y inclure les titres de sociétés dont l’activité principale est la gestion de leur patrimoine immobilier sous les mêmes conditions que celles prévues pour les autres sociétés [5] , sous réserve d’apprécier le caractère professionnel et principal de l’activité exercée par le contribuable à travers la société au regard de critères à définir tels que :
- les moyens mis en œuvre (locaux, matériel informatique, salariés) ;
- ou encore l’importance de la rémunération perçue par le contribuable en qualité de dirigeant ou mandataire social par rapport au reste de ses revenus.

[1] Articles 885 A à 885 Z du code général des impôts [2] Article 885 O quater du code général des impôts [3] Réponse ministérielle Ducout AN 19 mai 2003 p. 3885 n°9030 [4] Il est à cet égard intéressant de noter que les activités de locations nues d’immeubles autres qu’à usage d’habitation entrent dans le champ d’application de la nouvelle contribution économique territoriale qui s’est substituée à la taxe professionnelle (article 1447 du code général des impôts) [5] Article 885 O à 885 O ter du code général des impôts


Proposition n°8 : Réformer le crédit -bail et la fiducie

Adapter les régimes de l’intégration fiscale et des sociétés mères afin de permettre le financement de l’acquisition de titres de sociétés à prépondérance immobilière en crédit-bail et de rendre la fiducie plus attractive

- Contexte

Le crédit-bail immobilier est une opération par laquelle une entreprise donne en location un bien immobilier à usage professionnel et permet au locataire de devenir propriétaire du bien loué au plus tard à l’expiration du bail, moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers.

Introduit par une ordonnance en 1967, cette technique de financement offre la possibilité pour le locataire (le crédit-preneur) de se financer sans apport personnel et a connu un succès considérable.

Depuis quelques années, il était devenu moins compétitif, les financements classiques étant devenus très attractifs en termes de ratios et de taux.

Avec la crise financière, le crédit-bail connait un regain d’intérêt car il offre la reine des sûretés à la banque : la propriété de l’immeuble.

Le législateur ne s’y est pas trompé puisqu’il a prévu un dispositif temporaire d’étalement de l’impôt sur la plus-value réalisée lors d’une opération de cession-bail réalisée jusqu’au 31 décembre 2010.

- Problématique

Le champ d’application du crédit-bail reste limité puisqu’il ne concerne que les actifs immobiliers à usage professionnel.

Or, il arrive très souvent que ce soient les titres de la société propriétaire de l’immeuble qui soient acquis et non l’immeuble directement. Le crédit-bail sur titres est également utilisé à l’étranger pour des investissements compatibles avec les règles de la Sharia.

- Solution proposée

Il est proposé de permettre le financement en crédit-bail de l’acquisition de titres de sociétés à prépondérance immobilière et de modifier le code de commerce en conséquence [1].

La réforme serait complétée par une modification des textes sur l’intégration fiscale et le régime des sociétés mères permettant au crédit preneur d’intégrer fiscalement la filiale dont les titres font l’objet d’un contrat de crédit-bail et de pouvoir appliquer le régime des sociétés mères aux dividendes distribués.

Les règles concernant la fiducie seraient également modifiées dans le même sens.

[1] Article L 239-1 du code de commerce


Proposition n°9 : TVA - droits d’enregistrement

Plus de flexibilité lors de la cession d’un immeuble ayant fait l’objet dans les cinq ans d’une rénovation lourde sur une partie seulement en assujettissant à la taxe de publicité foncière et à la TVA la quote-part rénovée afin de dynamiser le marché des rénovations partielles du secteur du bâtiment

- Contexte

La cession d’un immeuble ayant fait l’objet d’une rénovation lourde telle que définie par l’article 257-2-2° du CGI dans les cinq ans suivants l’achèvement desdits travaux entre dans le champ d’application de la TVA, outre l’application de la taxe de publicité foncière au taux de 0,715%.

Si les critères pour basculer dans le champ d’application de la TVA ne sont pas remplis, la cession de l’immeuble est en principe soumise aux droits d’enregistrement au taux de 5,09% [1]

- Problématique

Des travaux sont parfois réalisés de manière très importante uniquement sur une partie d’immeuble et non sur la totalité de l’immeuble. Ainsi, dans les centres commerciaux ou bien dans des immeubles de grande hauteur, une partie du centre ou une partie des étages peuvent faire l’objet de travaux de rénovation totale du second œuvre ou de démolition puis reconstruction.

Si les travaux visés ci-dessus portaient sur l’intégralité de l’immeuble concerné, sa cession dans les cinq ans de l’achèvement des travaux entrerait dans le champ d’application de la TVA. Comme ils ne concernent qu’une partie de l’immeuble et non sa globalité, l’immeuble ne bascule pas dans le champ de la TVA et sa cession est soumise aux droits d’enregistrement.

- Solution proposée

Il est proposé de permettre de faire basculer dans le champ de la TVA la partie d’un immeuble faisant l’objet de travaux dont la nature est celle définie par l’article 257-2-2° du CGI, ceci sous réserve que la partie du bâtiment objet des travaux soit identifiable et forme un sous-ensemble distinct au sein du bâtiment.

Corrélativement, la cession d’un immeuble ayant fait l’objet de tels travaux pourrait ainsi être pour partie soumise uniquement à la taxe de publicité foncière et non au taux plein des droits d’enregistrement.

[1] Article 1594-0 G du code général des impôts

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newsletter de Fiscalonline

Proprositions fiscales du Cabinet Baker et McKenzie de septembre 2010

Publié le vendredi 10 septembre 2010

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