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Déficit foncier et démembrement de propriété permettent de réduire l’addition

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Déficit foncier et démembrement de propriété permettent de réduire l’addition

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Par Corinne Coccetta, Responsable du Service Immobilier


Les revenus fonciers tirés de la location classique de biens immobiliers sont de plus en plus taxés.

Pour réduire l’impôt au maximum, deux solutions sont à privilégier :

-  Le déficit foncier, tout d’abord, qui consiste à créer un passif permettant, le cas échéant, d’effacer totalement l’impôt. Ce déficit se créé par le biais d’une réalisation de travaux dont le coût va pouvoir être déduit, en premier de son revenu foncier puis à hauteur de 10.700 € sur le revenu global (salaires, revenus mobiliers) déclaré.

Pour être considérés, les travaux doivent avoir été effectués et payés l’année de son imputation.

  • Exemple : un bailleur a déclaré, au cours de l’année 2011, 30.000 € de revenu foncier (loyers diminués des charges et intérêts d’emprunt le cas échéant). Par ailleurs, son revenu global à déclarer atteint 60.000 €. Parallèlement, il a réalisé des travaux d’amélioration de son appartement locatif, pour un montant de 40.000 €. Il va pouvoir effacer totalement ses revenus fonciers de 30.000 € et déduire, en plus, 10.000 € de son revenu global à déclarer. Il déclarera donc, au final, 50.000 € seulement. Une baisse d’impôt conséquente qui va l’aider à faire face au remboursement de son crédit travaux s’il en a souscrit un…


Le démembrement de propriété, ensuite, qui permet au nu-propriétaire (propriété des murs ; l’usufruit, c’est-à-dire l’utilisation des lieux, appartenant à une autre partie) de déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour acheter cette nue-propriété, de revenus fonciers existants. Il fait ainsi d’une pierre deux coups : il efface une partie des revenus fonciers provenant de la location d’autres biens immobiliers tout en bénéficiant d’un prix d’achat très compétitif puisque réduit entre 40 et 50% selon les cas.

  • Exemple : un couple achète un appartement en nue-propriété d’une valeur de 140.000 € (valeur en pleine propriété : 233 300 €). L’usufruitier est un institutionnel, bailleur social. L’ investisseur a contracté un crédit amortissable pour cet achat dont les intérêts d’emprunt représentent, en 2011, 6400 €. Parallèlement, il a déclaré un revenu foncier fiscal pour la location d’un autre appartement, d’un montant de 20.000 €. Il peut donc déduire ces 6400 € et ne déclarer au titre de son revenu foncier 2011 que 13700 €. Les 6400 € auront ainsi échappés à la fiscalité relative au taux marginal d’imposition de l’investisseur, plus celle des prélèvements sociaux appliqués sur la totalité.

Attention ! Cette déduction des intérêts d’emprunt n’est autorisée qu’aux nus-propriétaires partageant le bien avec un usufruitier, bailleur social.

A propos d’Equance
Equance est une société offrant des prestations de conseil, d’ingénierie patrimoniale et de gestion pour le compte de résidents et non-résidents français. La société s’appuie sur un réseau indépendant de consultants en gestion de patrimoine répartis sur le territoire français et dans plus de 40 pays.

Forte des 20 ans d’expérience de ses associés, la société s’est imposée parmi les leaders dans la gestion du patrimoine des Français de l’étranger et comme un acteur alternatif significatif sur le marché national. Société par Actions Simplifiée au capital de 100.000 €, indépendante, Equance est dirigée par Olivier Grenon-Andrieu, Président, et Didier Bujon, Directeur Général.

www.equance.com




Pour aller plus loin :

Investissement locatif et démembrement de propriété ne font pas bon ménage


Contacts presse :

- Agence Fargo

- Vicktrin Gerald
- Tel : 01 44 82 95 55
- Mail : vgerald@fargo-media.com



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Chronique du 16 mai 2012

Publié le mercredi 16 mai 2012

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