Constituer une SCI pour acquérir sa résidence principale : les écueils à éviter

Réponse d’expert n°41

(Consultez les réponses précédentes)

 Question :

Monsieur X envisage d’acquérir un immeuble qu’il affectera à sa résidence principale. Pour acquérir ce bien, il aura recours à un emprunt. Par ailleurs, il envisage d’y réaliser un certain nombre de travaux (réfection de la cuisine, de la salle de bain, de la toiture, remise aux normes de l’électricité, etc.)

Monsieur X envisage ainsi de déduire les travaux dans le cadre d’un déficit foncier, est-ce possible ?

 La réponse des experts SVP : NON

Deux situations sont envisageables :

 Soit la SCI met le bien à disposition gratuite de Monsieur X, auquel cas elle est considérée comme se réservant la jouissance du logement (voir en ce sens notamment deux arrêts du Conseil d’Etat du 7 juillet 1982 n°30975 et du 13 mai 1991 n°76908).

Or, en application de l’article 15 du CGI, les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.

En contrepartie, les charges ne sont pas admises en déduction. Dans cette hypothèse, la constitution d’une SCI sera totalement inutile.

 Soit la SCI donne à bail à Monsieur X, dans ce cas il y a un risque d’abus de droit.

Depuis près de trente ans, le Conseil d’Etat considère en pareille situation que la constitution d’une SCI n’a pour objectif qu’éluder de l’impôt.

En effet, la SCI acquiert une résidence, donnée en location au principal associé. Cette opération permet de faire valoir des charges, voire un déficit foncier imputable sur le revenu global, ce qui n’aurait pas été envisageable sans la création de cette structure.

La jurisprudence utilise un faisceau d’indices pour étayer son point de vue.

Il s’agit notamment :

 du bref délai écoulé entre la création de la SCI et l’acquisition du bien,
 le fait que le bien soit le seul élément patrimonial de la SCI,
 le fait que l’associé bénéficiaire de la mise à disposition gratuite contrôle exclusivement ou quasi exclusivement la SCI,
 le mode de financement de la construction ou de l’acquisition (au moyen d’avance en compte courant).
 le fait que le loyer soit fixé à un prix de marché et qu’il donne lieu à un paiement effectif ne permet pas d’écarter la qualification de montage abusif.

Par ailleurs, selon une règle fiscale, lorsqu’un déficit foncier a été imputé sur le revenu global du contribuable, il s’engage à donner le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

Dans ce montage, une fois les travaux payés et le déficit imputé, Monsieur X est contraint de déclarer un revenu foncier positif (ou dans le meilleur des cas nul) pendant au moins trois ans. En pareille situation, il paierait un impôt sur le revenu sur les loyers qu’il règle à sa société…

Enfin, notons que l’exonération de plus-value immobilière sur la cession de la résidence principale s’applique quand une SCI cède l’immeuble affecté à la résidence principale de l’associé, ou en cas de cession des parts par l’associé.

Cette exonération est cependant subordonnée au fait que le bien soit mis à disposition gratuite de l’associé.

Précisons que depuis la réforme des règles de taxation des plus-values immobilières, les abattements pour durée de détention ont été modifiés. Il convient désormais de détenir le bien pendant 30 ans pour pouvoir prétendre à une exonération (loi 2011-1117 du 19 septembre 2011).

Pour aller plus loin

 Le point de vue du Comité de l’abus de droit fiscal

 Location d’un logement à membre de la famille : attention au redressement fiscal !