Question :

Comment s’apprécie la condition selon laquelle la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ouvre droit à la réduction d’impôt sur le revenu, dite « Scellier, prévue à l’article 199 septvicies du CGI, sous réserve que 95 % de son montant serve exclusivement à financer un immeuble éligible à cet avantage fiscal ?


Réponse :

L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) a mis en place une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou assimilé qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans.

Cette réduction d’impôt, dite « Scellier », codifiée sous l’article 199 septvicies du code général des impôts, s’applique également aux contribuables qui souscrivent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI, et cela à la condition que 95 % du produit de cette souscription serve exclusivement à financer un immeuble éligible à la réduction d’impôt.

L’instruction du 12 mai 2009, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 B-17-09, et plus précisément les deuxième et troisième paragraphes du numéro 14 de sa fiche n° 1, apporte des précisions sur les modalités d’appréciation de cette condition (1).

Compte tenu des hésitations auxquelles ont pu donner lieu les paragraphes précités, les précisions suivantes sont apportées.

La condition d’affectation de 95 % du montant de la souscription à un investissement immobilier éligible s’apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées.

Elle s’apprécie au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte.

En revanche, pour l’appréciation de cette condition, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements ne doit pas être soustraite du montant de la souscription.

Ainsi, pour qu’elle ouvre droit à la réduction d’impôt sur le revenu « Scellier », il convient que le montant de la souscription (S), net des frais de collecte (FC) et des frais de recherche des investissements (FRI), soit supérieur ou égal à 95 % de son montant net des seuls frais de collecte.

Soit : S – (FC + FRI) > 95 % (S – FC) (2).

Exemple (3) : un contribuable réalise une souscription de 2 000 € (S) incluant 160 € de frais de collecte (FC) et 60 € de frais de recherche des investissements (FRI).

La condition d’affectation de 95 % du montant de la souscription au financement d’un immeuble éligible à la réduction d’impôt s’apprécie comme suit :

• montant net de tous frais de collecte et de recherche des investissements : 2 000 – (160 + 60) = 1 780 € ;

• montant minimum devant être affecté au financement d’un immeuble éligible : 95 % x (2 000 - 160) = 1 748 €.

Dès lors que 1 748 € sont affectés au financement d’un investissement éligible et que le montant total de la souscription, diminué de l’ensemble des frais, soit 1 780 €, est supérieur à 1 748 €, la condition d’affectation à un investissement éligible est réputée satisfaite.

(1) : Fiche n° 1 « Investissements ».

(2) Ce qui revient à plafonner les frais de recherche des investissements à 5 % du montant de la souscription net des frais de collecte.

(3) Cet exemple se substitue à celui figurant au dernier paragraphe du n° 14 de la fiche n° 1 de l’instruction