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Cession de la residence principale : exoneration totale de taxation de la plus-value ?

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Cession de la residence principale : exoneration totale de taxation de la plus-value ?

La cession d’un logement constitue un fait générateur de taxation de plus-value immobilière suivant le régime des particuliers (art. 150 U à 150 VH du CGI).

Toutefois, si ce logement constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession, alors la plus-value sera exonérée de toute taxation (art. 150 U, II, 1° du CGI).

Si la cession porte également sur les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, cédées simultanément à cette dernière, l’article 150 U, II, 3° du même code prévoit leur exonération.

Mais que recouvre exactement cette notion de « dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale » ?

1. L’administration fiscale définissait cette notion dans son instruction 8 M-1-04, du 14 janvier 2004, fiche n°2, §30 à 33.

Elle indiquait notamment ce qui suit à propos des terrains :

« Terrain à bâtir. Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsque le terrain (notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) est acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière, les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :

- des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;

- des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.

Terrain entourant l’immeuble. Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble. » (cf. instr. 8 M-1-04, du 14 janvier 2004, fiche n°2, §30 à 31).

Cette définition était claire et permettait d’opérer une taxation « juste » compte tenu du projet des parties. Si le vendeur cédait sa résidence principale à un particulier qui la destinait à la même utilisation, alors le vendeur pouvait bénéficier de l’exonération au titre de la cession de sa résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires, notamment en ce qui concerne le jardin entourant la maison, et ce, quel que soit sa superficie.

2. L’instauration de la base Bofip-impôts le 12 septembre 2012 a été l’occasion pour l’administration fiscale de modifier sa doctrine et de jeter le flou sur cette question.

En effet, si cette dernière conserve les définitions des terrains à bâtir, d’une part, puis des terrains autre que terrains à bâtir entourant la résidence principale, d’autre part, au sein même des commentaires relatifs à l’exonération de plus-value au titre de la cession de la résidence principale, le fond de celles-ci est depuis, très différent.

Terrain à bâtir (cf. BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912 §340)

« Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit d’un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme (1° du 2 du I de l’article 257 du CGI), les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :

- des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;

- des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.

Ainsi, lorsqu’un terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI ne peut s’appliquer, à l’exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages, et , en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes. En effet, l’exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires. »

Terrain entourant l’immeuble (cf. BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912 §350)

« Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble.

RES N°2005/42 (FI) Cession d’une dépendance de l’habitation principale

Question :

La cession de la résidence principale ainsi que celle d’un terrain y attenant peuvent-elles être exonérées d’impôt sur les plus-values, lorsqu’elles sont réalisées au profit de deux acquéreurs distincts ?

Réponse :
Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (CGI, art. 150 U -II 1° et 3°).

Lorsque l’immeuble n’est pas vendu comme terrain à bâtir, il est admis que l’exonération applicable aux dépendances immédiates et nécessaires porte sur l’ensemble du terrain entourant l’immeuble, quelle que soit sa superficie.

La circonstance que la vente est réalisée auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération toutes conditions étant par ailleurs remplies. La cession des dépendances doit notamment intervenir simultanément avec l’habitation ou dans un délai rapproché. »

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Article de la rédaction du 18 janvier 2014

Publié le lundi 20 janvier 2014
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