Fiscal On.Line

Index des mots clés Fiscal On.Line

  RSS

Accueil Newsletter Fil d'actu Application mobile Archives Publicité
En général
Doctrine administrative
Veille législative
Veille réglementaire
Jurisprudence
En particulier
E-Fiscalité
Fiscalité de l’innovation
Fiscalité culture & média
Fiscalité immobilière
Fiscalité et environnement
Fiscalité associative
Fiscalité financière
Fiscalité sociale
Fiscalité de l’expatriation
Fiscalité et assurance
Fiscalité communautaire
Fiscalité internationale
En pratique
LFSS pour 2013
Paquet compétitivité
PLFSS 2016
Agenda fiscal
Chiffres utiles
Fiches techniques
Téléservices
Textes officiels
Cellule de régularisation fiscale
Réponse d’experts
Loi de Finances pour 2011
Réforme de la fiscalité du patrimoine
Réforme de la TVA immobilière
Loi de Finances pour 2012
Loi de Finances rectificative pour 2011
Le dispositif Scellier
Loi de finances rectificative pour 2011-IV
Présidentielle 2012
Loi de finances rectificative pour 2012-I
Déclaration de revenus 2011
La réforme fiscale de François Hollande
Loi de Finances rectificative pour 2012-II
Loi de Finances pour 2013
Loi de Finances rectificative pour 2012-III
Loi de Finances rectificative pour 2013-I
Déclaration des revenus "2012"
ISF 2013
Fraude fiscale
Réforme du logement
Economie sociale et solidaire
Loi de Finances 2016
Loi de Finances 2014
Dossier Crowdfunding
Loi Duflot
LFSS pour 2014
ISF 2014
Les Assises de la fiscalité
Déclaration des revenus 2014
Loi Pinel : artisanat, commerce et TPE
Projet de loi de Finances rectificative pour 2014
PLFRSS 2014
Loi de finances 2015
Application mobile
Transition énergétique
LFSS 2015
Projet de loi pour l’activité
PLFR 2014-II
Déclaration d’impôts 2015
ISF 2015
Loi de finances rectificative pour 2015
Plan d’urgence pour l’emploi
Impôt sur le revenu 2016
Projet de loi Sapin II
Loi de Finances pour 2017
Prélèvement à la source
LFSS pour 2017
Loi de finances rectificative pour 2016
Impôt sur le revenu 2017
Election présidentielle 2017
Droit des sociétés
Loi de Finances pour 2018
Loi Travail
LFSS pour 2018
Projet de loi « ELAN »
Loi PACTE
Loi de Finances rectificative pour 2017
Loi de Finances rectificative pour 2017-II
Le « droit à l’erreur »
Impôt sur le revenu 2018
PL : Transmission d’entreprise
Loi de Finances pour 2019
Réforme de la fiscalité locale
LFSS pour 2019
PLFR 2018
Loi MUES
Grand débat national
Impôt sur le revenu 2019
PLF 2020
Pour approfondir
Chroniques
Entretiens
Etudes & rapports
Corporate
Bien préparer sa retraite
Tribune
Comptes-rendus et Synthèses
La bibliothèque du fiscaliste
Dossiers fiscaux
 
 



Cession de la residence principale : exoneration totale de taxation de la plus-value ?

partager cet article
envoyer l'article par mail envoyer par mail

Cession de la residence principale : exoneration totale de taxation de la plus-value ?

La cession d’un logement constitue un fait générateur de taxation de plus-value immobilière suivant le régime des particuliers (art. 150 U à 150 VH du CGI).

Toutefois, si ce logement constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession, alors la plus-value sera exonérée de toute taxation (art. 150 U, II, 1° du CGI).

Si la cession porte également sur les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, cédées simultanément à cette dernière, l’article 150 U, II, 3° du même code prévoit leur exonération.

Mais que recouvre exactement cette notion de « dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale » ?

1. L’administration fiscale définissait cette notion dans son instruction 8 M-1-04, du 14 janvier 2004, fiche n°2, §30 à 33.

Elle indiquait notamment ce qui suit à propos des terrains :

« Terrain à bâtir. Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsque le terrain (notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) est acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière, les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :

- des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;

- des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.

Terrain entourant l’immeuble. Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble. » (cf. instr. 8 M-1-04, du 14 janvier 2004, fiche n°2, §30 à 31).

Cette définition était claire et permettait d’opérer une taxation « juste » compte tenu du projet des parties. Si le vendeur cédait sa résidence principale à un particulier qui la destinait à la même utilisation, alors le vendeur pouvait bénéficier de l’exonération au titre de la cession de sa résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires, notamment en ce qui concerne le jardin entourant la maison, et ce, quel que soit sa superficie.

2. L’instauration de la base Bofip-impôts le 12 septembre 2012 a été l’occasion pour l’administration fiscale de modifier sa doctrine et de jeter le flou sur cette question.

En effet, si cette dernière conserve les définitions des terrains à bâtir, d’une part, puis des terrains autre que terrains à bâtir entourant la résidence principale, d’autre part, au sein même des commentaires relatifs à l’exonération de plus-value au titre de la cession de la résidence principale, le fond de celles-ci est depuis, très différent.

Terrain à bâtir (cf. BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912 §340)

« Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit d’un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme (1° du 2 du I de l’article 257 du CGI), les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :

- des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;

- des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.

Ainsi, lorsqu’un terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI ne peut s’appliquer, à l’exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages, et , en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes. En effet, l’exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires. »

Terrain entourant l’immeuble (cf. BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912 §350)

« Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble.

RES N°2005/42 (FI) Cession d’une dépendance de l’habitation principale

Question :

La cession de la résidence principale ainsi que celle d’un terrain y attenant peuvent-elles être exonérées d’impôt sur les plus-values, lorsqu’elles sont réalisées au profit de deux acquéreurs distincts ?

Réponse : Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (CGI, art. 150 U -II 1° et 3°).

Lorsque l’immeuble n’est pas vendu comme terrain à bâtir, il est admis que l’exonération applicable aux dépendances immédiates et nécessaires porte sur l’ensemble du terrain entourant l’immeuble, quelle que soit sa superficie.

La circonstance que la vente est réalisée auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération toutes conditions étant par ailleurs remplies. La cession des dépendances doit notamment intervenir simultanément avec l’habitation ou dans un délai rapproché. »

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 18 janvier 2014

Publié le lundi 20 janvier 2014

1 Message

  • Quelques remarques rapides.

    1/Limiter l’exonération à 500 m² de terrain autour d’une maison ne me semble pas une solution cohérente sur le plan des principes du droit.

    Si le droit fiscal reste fondé sur un principe de réalisme (et non de confiscation en ces temps confus), il faudrait raisonner en se plaçant sur le terrain du droit de l’urbanisme et des prescriptions réglementaires des plans locaux d’urbanisme PLU (ex Plan d’occupation des sol POS). Si un bien est cédé avec 5000 m² de terrain et si les droits à construire attachés à ce terrain sont déjà utilisés (par application du coefficient d’occupation des sols COS et autres règles de prospects ou de hauteur limitant la constructibilité dudit terrain), c’est tout le terrain qui est une dépendance du bâti. Taxer les 4500 m² de terrains au-delà des 500 premiers m² n’a aucun sens.

    2/ La solution pertinente devrait donc reposer sur la valeur économique du terrain cédé (quelle est la valeur économique du terrain détaché ? Sa surface est-elle supérieure à la surface minimale de "parcelle constructible" définie par le plan local d’urbanisme ). Exemple : céder 500 m² de terrain alors que la surface minimale pour une parcelle constructible selon le PLU est de 1000 m², que vaut ce "bout" de terrain, sinon une valeur symbolique et très subjective ?

    3/ Je doute que des propriétaires soient très motivés pour accepter des divisions parcellaires au profit de promoteurs si au final il voit sa plus-value taxée. Il préfèrera céder en bloc "bâti+terrain constructible" et alourdir les charges du promoteur et réduire les opportunités foncières des aménageurs promoteurs.

    4/ Une limitation de l’exonération des plus-values aux seuls 500 premiers m² de surface de terrain n’est - elle pas une mesure "pertinente" pour stimuler le blocage des ventes foncières ?

    L’objectif de construction de 500.000 logements par an... en hollandie est un vaste programme, me direz-vous !

    Répondre à ce message


Forum sur abonnement

Pour participer à ce forum, vous devez vous enregistrer au préalable. Merci d'indiquer ci-dessous l'identifiant personnel qui vous a été fourni. Si vous n'êtes pas enregistré, vous devez vous inscrire.

[Connexion] [s'inscrire] [mot de passe oublié ?]

Autres articles associés aux mots clés :  Plus-value immobilière | PVIM | Résidence principale


 



Les articles les plus lus !
Plus-value immobilière et résidence principale : de l’importance de la consommation d’électricité dans le bien vendu
Les députés mettent fin au régime fiscal des contrats d’assurance-vie souscrits avant le 1er janvier 1983
Domiciliation fiscale en France des dirigeants : les députés élargissent le champ des grandes entreprises françaises visées
Report d’imposition de la plus-value d’apport de titres : nouveaux aménagements proposés par le Gouvernement
Dégage un profit imposable la société qui devient plein propriétaire d’un bien par suite de la renonciation par l’usufruitier de l’usufruit viager sur ce bien
Suppression de la taxe d’habitation : mécanisme de compensation prévu par le Gouvernement
Organismes sans but lucratif : les députés réévaluent la franchise des impôts commerciaux
Les députés donnent un coup de pouce fiscal aux titres-restaurant
[+ ...]







Tout pour la gestion de mes impôts et de ma fiscalité en un clic
A propos... Plan du site Nos partenaires Conditions générales Tous droits réservés ® 2000/2019/a>