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Cession de biens destinés au logement social : Bercy précise les régimes d’exonération de plus-values immobilières

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D. Conditions d’application de l’exonération

1. Engagement du cessionnaire de revendre les biens immobiliers acquis à un organisme en charge du logement social

L’exonération des plus-values immobilières réalisées au profit des collectivités territoriales et de certains établissements publics, prévue au 8° du II de l’article 150 U du CGI est subordonnée à l’engagement du cessionnaire de revendre, dans un certain délai, les biens acquis à un organisme en charge du logement social.

L’exonération n’est pas applicable aux cessions réalisées au profit des collectivités territoriales en vue de la constitution de leur propre patrimoine immobilier, quand bien même celui-ci serait affecté à des logements sociaux (RM Spagnou n° 94050, JO AN du 22 février 2011 p. 1797).

a. Cession des biens acquis à un organisme en charge du logement social

L’exonération prévue au 8° du II de l’article 150 U du CGI ne s’applique qu’à la condition que les biens (immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens) acquis par le cessionnaire (collectivités territoriales ou établissement publics) soient cédés à l’un des organismes en charge du logement social mentionnés au 7° du II de l’article 150 U du CGI.

Pour plus de précisions sur les organismes en charge du logement social, il convient de se reporter au I-C

En l’absence de cession des biens acquis, la collectivité territoriale ou l’établissement public est tenu de reverser à l’Etat le montant de l’impôt dû sur la plus-value immobilière.

Cela étant, la circonstance que la collectivité territoriale ou l’établissement public ne cède pas les biens acquis mais conclut un bail emphytéotique portant sur ces mêmes biens avec un organisme en charge du logement social n’est pas de nature à priver le cédant du bénéfice de l’exonération prévue au 8° du II de l’article 150 U du CGI. Dans cette hypothèse, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, notamment celle relative au délai d’un an (sur ce point, il convient de se reporter au II-D-2-a , la collectivité territoriale ou l’établissement public n’est pas tenu de reverser à l’Etat le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière.

b. Constatation de l’engagement

L’exonération du cédant est subordonnée à l’engagement de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de revendre les biens concernés à un organisme en charge du logement social mentionné au 7° du II de l’article 150 U du CGI, dans un certain délai à compter de l’acquisition du bien concerné.

Tel est le cas lorsque l’acte authentique constatant le transfert de propriété mentionne expressément que l’acquisition est réalisée par le cessionnaire en vue de la revente à un organisme en charge du logement social du bien ainsi acquis.

En revanche, à défaut d’un tel engagement à la date du transfert de propriété, l’exonération ne peut en principe s’appliquer. Il est toutefois admis que cet engagement puisse être pris en compte postérieurement à la cession, notamment en cas d’exercice du droit de préemption, sous réserve qu’un acte notarié rectificatif soit établi, dans lequel la collectivité ou l’établissement public prend l’engagement de revendre le bien à un organisme en charge du logement social.

Dans cette dernière situation, il appartient au cédant de demander, par voie de réclamation contentieuse, le dégrèvement de l’imposition précédemment acquittée au titre de la plus-value, étant rappelé que le point de départ du délai de revente s’entend de la date d’acquisition portée dans l’acte authentique constatant le transfert de propriété initial.

2. Délai de revente du cessionnaire

a. Délai de revente d’un an

1° Principe

Le 8° du II de l’article 150 U du CGI prévoit que le délai de revente du bien immobilier au profit d’un organisme en charge du logement social est fixé à un an.

Ce délai d’un an pour céder le bien concerné ou, le cas échéant, conclure un bail emphytéotique portant sur le même bien, s’apprécie de date à date, soit depuis la date d’acquisition du bien par la collectivité territoriale ou l’établissement public jusqu’à la date de cession ou de conclusion du bail emphytéotique avec l’un des organismes en charge du logement social mentionnés au 7° du II de l’article 150 U du CGI.

La date d’acquisition s’entend :

- de la date portée dans l’acte si celui-ci est passé en la forme authentique ;

- dans les autres cas, de la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties.

2° Prorogation, sous conditions, du délai de revente d’un an

Si le non-respect de l’engagement de revente dans le délai d’un an entraîne en principe l’obligation pour l’acquéreur de reverser l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière ainsi exonérée, il conviendra toutefois de tenir compte des circonstances particulières qui peuvent être à l’origine d’une telle situation.

Aussi, à la demande de la collectivité ou de l’établissement public concerné, le délai de revente peut être prolongé de deux années supplémentaires s’il est fait état de difficultés particulières, tenant notamment :

- à la nécessité de procéder à l’acquisition et au regroupement de parcelles adjacentes en vue de la réalisation de l’opération de construction envisagée ;

- ou à l’obtention des autorisations d’occupation des sols (obtention du permis de construire, recours des tiers, obligation de procéder à des recherches archéologiques préventives...).

La demande de prorogation du délai d’un an doit être adressée à la direction départementale des finances publiques territorialement compétente au plus tard un mois avant la fin du délai de revente d’un an fixé par la loi. L’absence de réponse de l’administration dans un délai d’un mois à compter de la réception de la demande en vaut acceptation tacite.

b. Délai de revente porté à trois ans pour les établissements publics fonciers

Le 8° du II de l’article 150 U du CGIprévoit un allongement du délai de revente à un organisme en charge du logement social lorsque le cédant est un établissement public foncier mentionné à l’article L. 321-1 du code de l’urbanisme et à l’articleL. 324-1 du code de l’urbanisme.

Dans cette situation, le délai de revente est porté à trois ans, toutes autres conditions d’appréciation de ce délai restant par ailleurs inchangées.

Pour plus de précisions sur les établissements publics fonciers bénéficiaires du délai de revente de trois ans, il convient de se reporter au II-C .

3. Sanctions du non-respect du délai de revente à un organisme en charge du logement social

En cas de non-respect de la condition tenant au délai de revente d’un an, éventuellement prorogé, ou, le cas échéant, de trois ans, du bien immobilier concerné à un organisme en charge du logement social, la collectivité territoriale ou l’établissement public est tenu de reverser à l’Etat le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière initialement exonérée.


Ces commentaires ont été intégrés dans la base BOFIP-Impôt à la faveur d’une nouvelle mise à jour sous la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-110-20140411

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Article de la rédaction du 11 avril 2014

Publié le vendredi 11 avril 2014

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