Biens migrants : quel régime de plus-value faut-il appliquer ?

Réponse d’expert n°24

(Consultez les réponses précédentes)

 Question :

En 1993, Monsieur X acquiert un immeuble avec en étage des locaux d’habitation donnés en location et au rez-de-chaussée un local commercial exploité par Monsieur X.

Pourra-t-il prétendre à l’exonération du fait du délai de détention ?

 La réponse des experts SVP :

Oui, il pourra prétendre à cette exonération mais pas sur le tout.

En ce qui concerne les biens affectés à l’habitation, ils sont restés dans le patrimoine privé du contribuable depuis l’origine.

Au jour de la cession, ils seront détenus depuis plus de 15 ans. De ce fait, ils bénéficieront d’un abattement de 100% pour durée de détention.

Aucun impôt sur la plus-value immobilière ne sera donc dû.

En ce qui concerne le local commercial, il conviendra de déterminer plusieurs plus-values taxables selon des régimes différents :

 Une première plus-value privée sera déterminée sur la différence entre la valeur d’inscription du local commercial à l’actif de l’activité professionnelle et la valeur dudit local au moment de son acquisition en 1993.

Dans la mesure où, à l’époque, c’est un ensemble immobilier qui a été acquis, il conviendra de déterminer dans le prix global d’achat la valeur du local.

L’administration ne pose pas de règle rigide pour déterminer cette fraction.

De fait, une répartition selon les tantièmes de copropriété, ou en fonction de la superficie peut être admise. Une évaluation à dire d’expert, selon la nature du bien (commercial ou habitation) ou une évaluation à partir des valeurs au m² des surfaces commerciales en vente à l’époque dans le secteur géographique, pourrait également être défendable.

  Une deuxième plus-value sera déterminée sur la différence entre la valeur vénale du bien au moment de la sortie d’actif (de la cessation d’activité en 2011) et sa valeur d’inscription, elle sera soumise au régime des plus-values professionnelles.

A noter qu’il peut exister des régimes d’exonération ou d’allègement en matière de plus-values professionnelles.

Ainsi, par exemple l’article 151 septies du CGI permet une exonération totale, si l’activité a été exercée pendant au moins cinq ans, et que la moyenne des recettes hors taxes des exercices de 2009 et 2010 (dans notre cas de figure) n’excède pas 250 000 €.

Il peut également exister un abattement spécifique aux immeubles affectés à l’exploitation. Ainsi, en vertu de l’article 151 septies B, les plus-values immobilières à long terme bénéficient d’un abattement pour durée de détention.

Cet abattement est de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année. Le point de départ est la date d’inscription à l’actif. Dans le cas présent, un abattement de 70% pourrait être pratiqué mais uniquement sur la part de plus-value à long terme.

 Enfin, une troisième plus-value sera déterminée.

Il s’agit d’une plus-value privée, sur la différence entre le prix de cession de l’immeuble en 2013 ou 2014 et la valeur vénale de l’immeuble au moment de sa sortie de l’actif en 2011.

A noter cependant que pour le calcul de l’abattement pour durée de détention du bien commercial, les deux plus-values privées seront à considérer ensemble, seule la période durant laquelle le bien a été inscrit à l’actif professionnel sera exclue du décompte.

Ainsi, dans notre exemple, le délai de détention dans le patrimoine privé sera au maximum de huit ou neuf ans : six ans de 1993 à 1999 et deux ou trois ans de 2011 à la date de la cession, 2013 ou 2014.