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Biens migrants : quel régime de plus-value faut-il appliquer ?

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Biens migrants : quel régime de plus-value faut-il appliquer ?

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Réponse d’expert n°24

(Consultez les réponses précédentes)

- Question :

En 1993, Monsieur X acquiert un immeuble avec en étage des locaux d’habitation donnés en location et au rez-de-chaussée un local commercial exploité par Monsieur X.

En 1999, il décide d’inscrire à l’actif de son entreprise individuelle le local commercial.

En 2011, il cesse son activité et envisage de vendre l’ensemble de l’immeuble dans les deux ou trois ans.

Comment calculera-t-on la plus-value sur l’immeuble ?

Pourra-t-il prétendre à l’exonération du fait du délai de détention ?


- La réponse des experts SVP :

Oui, il pourra prétendre à cette exonération mais pas sur le tout.

En ce qui concerne les biens affectés à l’habitation, ils sont restés dans le patrimoine privé du contribuable depuis l’origine.

Au jour de la cession, ils seront détenus depuis plus de 15 ans. De ce fait, ils bénéficieront d’un abattement de 100% pour durée de détention.

Aucun impôt sur la plus-value immobilière ne sera donc dû.

En ce qui concerne le local commercial, il conviendra de déterminer plusieurs plus-values taxables selon des régimes différents :

- Une première plus-value privée sera déterminée sur la différence entre la valeur d’inscription du local commercial à l’actif de l’activité professionnelle et la valeur dudit local au moment de son acquisition en 1993.

Dans la mesure où, à l’époque, c’est un ensemble immobilier qui a été acquis, il conviendra de déterminer dans le prix global d’achat la valeur du local.

L’administration ne pose pas de règle rigide pour déterminer cette fraction.

De fait, une répartition selon les tantièmes de copropriété, ou en fonction de la superficie peut être admise. Une évaluation à dire d’expert, selon la nature du bien (commercial ou habitation) ou une évaluation à partir des valeurs au m² des surfaces commerciales en vente à l’époque dans le secteur géographique, pourrait également être défendable.

-  Une deuxième plus-value sera déterminée sur la différence entre la valeur vénale du bien au moment de la sortie d’actif (de la cessation d’activité en 2011) et sa valeur d’inscription, elle sera soumise au régime des plus-values professionnelles.

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Réponse d’experts (n°24) du 28 juillet 2011

Publié le jeudi 28 juillet 2011

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