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Baux soumis à TVA sur option : le Conseil d’Etat entérine l’option local par local

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La Haute juridiction administrative vient d’entériner la décision de la Cour administrative d’appel de Nancy qui a jugé en décembre dernier que l’option exercée en vue de la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux.

Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA (Art. 261 D, 2° du CGI).

Cependant, elles peuvent être soumises à la TVA sur option du bailleur, que le preneur soit assujetti à la TVA ou non assujetti. Dans cette dernière hypothèse, le bail doit toutefois faire expressément mention de l’option exercée par le bailleur (Art. 260, 2° du CGI).

Les conditions et modalités de l’option sont fixées par les articles 193 à 195 de l’annexe II au CGI.

Au Bofip-Impôt l’administration précise que « les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles (CGI, ann. II, art. 193, al. 2).

Dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option en application du 2° de l’article 260 du CGI et d’autres locaux, l’option ne s’étend pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie.

Par ensemble immobilier, il faut entendre non seulement un groupe de bâtiments ayant fait l’objet d’un même plan de masse, d’un permis de construire unique, ou d’un même programme de construction, réalisé sur un terrain appartenant à une même personne, mais également deux ou plusieurs immeubles construits sur un même terrain et destinés à l’exercice d’une seule et même activité par le preneur.

L’option exercée par ces personnes couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné. » BOI-TVA-CHAMP-50-10 n° 110 et 120

Rappel des faits

La SCI E est propriétaire d’un immeuble à usage de bureaux dont elle loue le rez-de-chaussée au cabinet d’assurances A, preneur assujetti exerçant une activité exonérée de TVA et dont le bail ainsi que les factures ne mentionnent pas la taxe. Par ailleurs, la société E donne en location les autres étages à un cabinet comptable preneur assujetti soumis à la TVA, selon un bail du 11 décembre 2001, pour lequel elle a exercé l’option à la TVAle 9 mars 2001. Il résulte de cette option, à laquelle était annexé le bail pour lequel elle était effectuée, que la société Emo avait clairement identifié les locaux et le contrat de location qu’elle entendait soumettre à la TVA.

A la suite d’un contrôle sur pièces ainsi que d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a assigné à la SCI E, au titre de la période du 1er janvier 2012 au 30 novembre 2015, des rappels procédant de l’assujettissement à la TVA des loyers facturés au cabinet d’assurance A à raison de la location des bureaux du rez-de-chaussée, après avoir estimé que l’option pour la taxe qu’elle avait régularisée en ce qui concerne les bureaux loués au cabinet comptable devait s’appliquer de la même manière à tous les locaux de l’immeuble.

SCI E a demandé au TA de Châlons-en-Champagne la décharge des droits supplémentaires de TVA.

Par jugement du 7 juin 2018, le tribunal a rejeté la demande de la SCI E.

Sur appel de la SCI E, la CAA de Nancy a annulé le jugement du TA de Châlons-en-Champagne du 7 juin 2018

La CAA de Nancy a estimé que l’option exercée par la SCI E avait désigné sans équivoque les locations que cette société entendait soumettre à la TVA. Elle en a déduit que cette option n’avait pas eu pour effet de soumettre également à la taxe les autres locations réalisées par la société intéressée dans le même bâtiment.

Le ministre de l’action et des comptes publics s’est pourvu en cassation.

Pour le Conseil d’Etat, il résulte des dispositions du CGI (Art. 260-2° du CGI et 193 de n’annexe II) interprétées à la lumière de la directive du 28 novembre 2006 qu’un contribuable est autorisé à opter pour soumettre à la TVA la location de certains seulement des locaux qu’il exploite dans un même bâtiment.

« Si elles lui permettent également d’opter pour l’imposition de l’ensemble des locations qu’il réalise dans ce bâtiment, et si dans ce cas, seules celles de ces locations qui portent sur des locaux n’ouvrant pas droit à option restent, le cas échéant, exonérées de taxe sur la valeur ajoutée, elles ne lui en font pas obligation. L’option exercée en vue de la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux. »

Le Conseil d’Etat a ainsi jugé que le ministre de l’action et des comptes publics n’était pas fondé à demander l’annulation de l’arrêt qu’il attaque.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 9 septembre 2020, n°439143

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Article de la rédaction du 8 septembre 2020

Publié le jeudi 10 septembre 2020
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