Question :

L’acquisition démembrée d’un immeuble rural, à savoir la nue-propriété par une personne physique et l’usufruit par une personne morale dont la personne physique est associée, peut-elle bénéficier de la taxation au taux réduit prévue par le D de l’article 1594 F quinquies du CGI pour chacune d’entre elles ?


Réponse :

Le I du D de l’article 1594 F quinquies du CGI dispose que les acquisitions d’immeubles ruraux sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement au taux de 0,60 % à condition qu’au jour de l’acquisition les immeubles soient exploités depuis au moins deux ans soit en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur personne physique ou à la personne morale acquéreur, soit en vertu d’une mise à disposition par le preneur au profit de la personne morale acquéreur.

De plus, l’acquéreur doit prendre l’engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de mettre personnellement en valeur lesdits biens pendant un délai minimal de cinq ans à compter de la date du transfert de la propriété.

A cet égard, la doctrine administrative de base DB 7 C 1453 précise que le tarif réduit de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement est susceptible de s’appliquer aux mutations à titre onéreux de propriété, d’usufruit ou de nue-propriété d’immeubles visés par les articles 683 et 685 du CGI.

Par ailleurs, en application de l’article 578 du code civil qui dispose que l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance, seul l’usufruitier d’un immeuble rural peut le mettre personnellement en valeur et non le nu-propriétaire.

Par suite, seule l’acquisition de l’usufruit de l’immeuble rural par la personne morale pourra bénéficier du tarif réduit prévu au D de l’article 1594 F quinquies du CGI si elle prend l’engagement de mettre personnellement en valeur le bien pendant cinq ans.

L’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble rural par la personne physique sera soumise aux droits d’enregistrement de droit commun au taux global de 5,09 % (CGI, articles 678 bis, 1584, 1594 D, 1595 bis, 1647-V).